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LGPD entrou em vigor na sexta-feira, 18/9, com sanção presidencial, que manteve veto ao artigo 4º da MP 959. Penalidades para descumprimento à lei ficaram para agosto de 2021

Entrou em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) na sexta-feira, 18/9. O presidente Jair Bolsonaro sancionou na quinta-feira, 17/9, a lei nº 14.058, da Medida Provisória 959, com veto ao artigo 4º que adiava a vigência da LGPD para 1º de janeiro de 2021. A matéria já havia sido aprovada pelo Senado Federal no dia 26/8.

As sanções para quem descumprir a lei, porém, ficaram para agosto de 2021. Elas também estão ‘amarradas’ à Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), cuja criação foi aprovada, mas ainda não foi instituída. Depende da nomeação do diretor-presidente do órgão e publicação no Diário Oficial da União.

A ANPD é o órgão responsável por “zelar, implementar e fiscalizar o cumprimento da LGPD em todo o território nacional”, de acordo com  art. 5º, XIX, da LGPD.

Empresas precisam se adequar à lei, inclusive do setor condominial 

Inicialmente, a LGPD deveria começar a ser aplicada no dia 14/8/2020. Muitas empresas – inclusive do setor condominial – tiveram que apostar em novos procedimentos para atender aos pedidos de segurança da lei.

“Meu negócio investiu pesado em tecnologia para obedecer à LGPD, mas vi que muita gente no mercado ainda não entendeu como deixar dados de usuários ‘descobertos’ pode ser uma dor de cabeça séria no futuro”, disse uma fonte ao SíndicoNet que preferiu não se identificar. 

Com entrada da lei em vigor – mas sem prazo para sanções e multas -, quem ainda não se adequou aos ditames da lei conta com mais um período para fazê-lo. Importante dizer que as multas para vazamento de dados serão altas, e que as companhias deverão ir à imprensa para dar ciência quando isso ocorrer, acarretando, assim, não apenas em prejuízo financeiro, mas também de imagem pública. 

Uma lei como essa é importante não só para o cidadão comum, que se vê mais empoderado do uso de seus dados pessoais, mas também responsabiliza empresas de todos os setores a olharem com mais atenção para a gestão desses dados. 

As administradoras de condomínio, por exemplo, devem ser transparentes quanto à gestão dos dados dos seus usuários. As administradoras devem estar preparadas para responder para os seus clientes perguntas como:

• quais informações pessoais são coletadas
• por quanto tempo serão armazenadas
• como esses dados são tratados e protegidos 

Também vale ressaltar que as empresas com maior ou menor base de dados, mais antigas ou mais novas, todas devem se adequar o mais brevemente possível.

Outro ponto que gerou dúvidas no mercado condominial é sobre o prazo que as administradoras têm para manter dados de ex-moradores em seu sistema.

“Entendo que, para isso, o prazo seja dois ou até três anos, por ser justamente o prazo para ressarcimento de danos, de eventuais danos que tenham sido causados durante o período que ele ocupou a unidade, por exemplo”, ensina André Luiz Junqueira, advogado especializado em condomínios. 

Como ainda há muita novidade ao redor do tema, e a ANPD ainda não criada, é difícil saber com exatidão quando as multas e sanções devem começar.

Como funciona a LGPD

Você chega na farmácia e pede um remédio específico. O atendente pergunta “Gostaria de dar o seu CPF e conseguir 20% de desconto?”

A situação é prosaica e muita gente já passou por isso. Mas para quê dar o seu CPF para obter um desconto específico? O que é realmente feito com esse dado?

Para sanar essas dúvidas e trazer mais transparência na gestão de dados pessoais é que a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei 13.709/2018) foi sancionada. Na esteira da legislação europeia que trata do mesmo tema, a lei brasileira ainda desperta muitas dúvidas sobre como será sua aplicação na prática. 

Ao entrar em vigor, as empresas dos mais diversos ramos devem se adequar ao que a lei exige: maior controle do titular sobre o processamento de seus dados pessoais. 

Para isso, as empresas deverão apresentar mudanças em diversas áreas, como: 

• Tecnologia da Informação, já que os dados dos clientes deverão ser armazenados e geridos com um nível de cuidado extra contra vazamentos e espionagens;  
• Jurídico, que deve chamar a atenção para os potenciais problemas com a lei; 
• Atendimento ao cliente, uma vez que a lei estiver em vigor, qualquer pessoa poderá pedir por alterações em seus dados pessoais e até a exclusão completa dos mesmos.

Como no exemplo acima, o atendente da farmácia deverá deixar claro: qual será o uso do CPF do cliente. É para a própria farmácia? Para o laboratório? Por quanto tempo esse dado será armazenado?

A LGPD pode não afetar os condomínios diretamente

Há  dúvidas, porém, se a lei se aplicaria aos próprios condomínios.

“A lei fala que está excluída da aplicação da lei quando o tratamento de dados – a atividade – é feito por pessoa natural (física) e para motivo exclusivamente particular e sem interesse econômico, que é o que acontece quando um visitante entra no condomínio e seus dados são pedidos”, exemplifica o advogado especialista em condomínios André Junqueira.

Esse também é o entendimento do advogado Cristiano de Souza.

“Essa legislação era necessária e será muito benéfica, mas ainda é muito ‘aberta’, restam muitas dúvidas. Por exemplo: ela cita apenas pessoa jurídica (empresas) ou naturais (pessoa física). O condomínio não se encaixa em nenhum desses conceitos”,  analisa. 

Angelica Arbex, gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios, enxerga alguns pontos principais nesta questão. O primeiro é na relação do condomínio com os seus condôminos, funcionários, fornecedores e visitantes. Segundo ela, apesar de o condomínio não ser uma pessoa jurídica, é fundamental que toda a adequação ocorra também dentro deles.

“A coleta de informações pessoais precisam obedecer aos cinco princípios: finalidade, adequação, necessidade, transparência e auditoria. Isso precisará ser traduzido para a rotina dos condomínios, como em uma simples lista de convidados na portaria para a liberação de uma festa. Seja físico ou digital, o condomínio deve tratar este documento sob a luz da lei e porteiros e zeladores precisam estar preparados para explicar a um visitante, por exemplo, qual a finalidade de seus dados naquela lista e como eles foram armazenados“, explica Angelica Arbex, da Lello.

Entretanto, a LGPD vai afetar os prestadores de serviço do condomínio

Os condomínios, em si, podem se ver excluídos de fazer a gestão de dados uma vez que não têm interesse econômico nos mesmos e também não são pessoas jurídicas – mas as empresas contratadas para prestação de serviço, não.

Administradoras, aplicativos,empresas de portaria remota, terceirizadoras de mão de obra, entre outras devem, sim, se adequar aos ditames da lei.

E devem fazê-lo com atenção, pois as multas podem ser bastante altas: variam de advertências simples a multas de 2% do faturamento do grupo da empresa até R$ 50 milhões – por infração.

A fiscalização caberá à Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), autarquia ligada ao Ministério da Justiça ainda a ser instituída.

Há muito a ser feito pelas empresas para se adequarem à nova legislação.

“Do jurídico à área de processamento de dados, as empresas devem se conscientizar do tamanho que será essa mudança”, alerta Allan Alher Fonseca, cofundador da Guardians, uma consultoria focada na LGPD. 

Ele também alerta que com a vigência da lei, as empresas terão que conseguir comprovar que os dados recolhidos por elas foram obtidos com autorização do titular. 

Empresas que serão mais afetadas pela LGPD

As prestadoras que lidam com um grande número de clientes, como administradoras de condomínios, devem se apressar para se adequar à nova legislação.

“As grandes administradoras já têm essa política de contar com a anuência do morador para pedir suas informações pessoais, além de cuidados de preservação do seu banco de dados”, explica a advogada consultora do grupo Graiche Laila Bueno.

Outro caso importante é o das empresas de portaria remota (também conhecida como virtual), uma vez que dados biométricos são considerados bastante sensíveis. E, tendo essa característica, o cuidado com esses dados deve ser redobrado. 

Há empresas que estão estudando a legislação para se adequar de uma forma orgânica.

“Aqui criamos um grupo de estudos multissetorial. Estamos nos reunindo semanalmente para que as medidas necessárias sejam tomadas e a lei, atendida completamente”, ressalta Carolina Peres Salvador, advogada da Kiper Portaria Remota.

Mais um colaborador na folha de pagamento

Independente do nicho, todas as empresas que lidam com dados pessoais deverão contar com um DPO: Data Protection Officer, ou Oficial de Proteção de Dados ou encarregado de dados. 

“Seja um cargo dentro da empresa ou terceirizado, o DPO será responsável por assegurar que a empresa siga o que a lei pede – isso inclui tratar com clientes, com o órgão fiscalizador, e até para falar com a imprensa caso haja um vazamento de dados. Uma mistura de jurídico, TI, compliance”, aponta Allan. 

Para se adequar à lei

1. CAPTAÇÃO DE DADOS: Para cada dado pedido por uma empresa, em qualquer formulário, seja digital ou em papel, deve-se esclarecer o motivo da necessidade do mesmo.
2. CONSENTIMENTO: Até agosto de 2020, as empresas devem obter consentimento de seus clientes acerca de todos os dados pessoais. Uma autorização de uso de dados, de todos os dados que a empresa mantiver em seu poder.
3. PROVA: Além do consentimento, as empresas deverão conseguir comprovar que obtiveram a autorização dos titulares dos dados, assim como da gestão dos mesmos. 
4. DADOS SENSÍVEIS: religião, sexo, orientação política e social, biometria, câmeras pedem outro tipo de cuidado das empresas que obtiveram esses dados. Mais segurança no cuidado dos mesmos e um consentimento claro por parte do titular.
5. MENORES: Dados de menores de 16 anos não devem ser usados, a não ser com anuência expressa dos pais ou responsáveis legais.
6. ACESSO AOS DADOS: Solicitação de dados na empresa: um morador ou condômino pode ir até a administradora e pedir para conferir os dados que a empresa tem em mãos. O titular pode pedir alterações e até a exclusão de suas informações pessoais do banco de dados. 
7. VAZAMENTOS: Se houver vazamento de dados, a empresa deve ir à imprensa noticiar o ocorrido.
8. CORRESPONSABILIDADE: se houver vazamento de dados do condomínio em uma empresa parceira, seja da administradora, portaria remota, ou terceirizadora de mão de obra, a parceira do condomínio responderá civilmente – mesmo se a contratada do condomínio estiver ok com a lei.  
9. POLÍTICA DE PRIVACIDADE: Ao fechar um novo contrato, ou renegociar um antigo, é fundamental que a empresa tenha uma política de privacidade de acordo com a nova lei, assim como regras de confidencialidade.

Como fica a segurança do condomínio?

O uso mais sensível de dados pelo condomínio é, muitas vezes, o cadastro de visitantes – uma vez que os dados pedidos para condôminos e moradores atendem, ou devem atender, às necessidades daquela comunidade.

“A portaria deve ser um dos locais do condomínio mais afetados pela LGPD”, afirma Henrique Schmidt Boz, cofundador da LAR.APP.

Com a nova lei, como fica a gestão de dados de visitantes? A pessoa pode pedir para ter seus dados excluídos do banco de dados do condomínio assim que ingressar – ou sair – do local?

Ainda não há uma resposta final para essa pergunta. 

“Enquanto perdurar o acesso ao condomínio, por uma questão de segurança e prevenção de riscos, poderá o condomínio tratar os respectivos dados independentemente do consentimento do seu titular, mas sempre informando a razão da coleta e a sua política de privacidade. Todavia, considero que este mesmo titular poderá, quando encerrado o acesso e assim que superada a questão da segurança e prevenção a riscos, exigir a exclusão de seus dados pessoais dos cadastros”, aponta a advogada Moira Toledo, diretora do Secovi-SP.

“Os condomínios coletam esses dados baseados na boa fé, para a sua própria segurança. Mas vai ser importante explicar para o visitante por quanto tempo essas informações serão armazenadas”, aponta Cristiano Souza.

Outro ponto importante é a gestão dos colaboradores: os mesmos deverão estar a par dessas mudanças, para poder explicar para o visitante como os dados deste serão cuidados.

 “O controlador deve conhecer exatamente para quê faz a coleta de dados e estar habilitado para prestar estes esclarecimentos. Deve ter cláusula de confidencialidade com o condomínio em seu contrato de trabalho. Deve conhecer a política de privacidade. Enfim, deve receber treinamento e capacitação e se comprometer a seguir o estabelecido”, argumenta Moira. 

Os apps de condomínios deverão passar pelo mesmo processo: uma revisão dos cuidados com seus dados – e o consentimento claro dos titulares das informações pessoais sobre seu uso.  

Brechas na LGPD

• Tempo de retenção de dados: não há prazo definido sobre quanto tempo uma empresa pode manter os dados de uma pessoa em seu sistema – será definido pelo próprio controlador conforme o caso e justificativa jurídica.
• Como será a fiscalização: o que se sabe é que há a ANPD, mas não está claro como será feito o acompanhamento junto às empresas.

Fonte: sindiconet.com.br

Com o avanço da pandemia causada pela doença COVID-19, cada vez mais casos têm surgido.  Mesmo tomando todos os cuidados necessários, precisamos estar preparados para saber o que fazer em casos de contaminação próximos do nosso convívio. Isso se torna ainda mais relevante para pessoas que moram em condomínios e, por isso, acabam compartilhando espaços comuns.

Com base nas recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e do Ministério da Saúde, pessoas infectadas ou com suspeita de contaminação pelo coronavírus devem permanecer em isolamento domiciliar por, no mínimo, 14 dias, e seguir as recomendações de higiene. Mas como o isolamento se aplica nos casos de uso das áreas comuns do condomínio, como hall de entrada, escadas e elevadores?

O condômino que teve contato direto ou indireto com qualquer pessoa infectada pelo vírus, que está com sintomas, ou que está com suspeita da doença, deve restringir ao máximo o uso das áreas comuns. É dever do condômino não fazer uso da edificação de modo a prejudicar a segurança dos demais moradores, segundo art. 1.336, parágrafo IV, do Código Civil: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Também é preciso reforçar ainda mais as medidas de higiene e segurança adotadas pelo condomínio, como disponibilização de álcool em gel com teor de 70% nos espaços comuns, limpeza constante de superfícies e ambientes com produtos desinfetantes, e utilização de máscara para funcionários e para os moradores que desejarem fazer uso.

Para que a pandemia seja controlada, todos nós precisamos agir juntos, pensando no bem de todas as pessoas. O mesmo vale para o bem-estar nos condomínios. Entre em contato com a Crédito Real para dúvidas e informações, estamos com equipes à disposição para atender você.

Fonte: portal UOL

Separamos as principais dúvidas que cercam essa tecnologia nos condomínios. Leia e entenda o quanto ela pode ser útil para o condomínio

Um bom exemplo de tecnologia aplicada aos condomínios é o sistema de portaria remota. Aos poucos, os profissionais do setor têm uma mostra do quanto essa inovação tecnológica pode facilitar os processos que envolvem segurança, comunicação, eficiência e praticidade. 

A portaria remota é o exemplo perfeito de impacto na vida de moradores capaz de trazer, de forma positiva, uma mudança de cultura e costumes. Mas como toda inovação e mudança cultural, a portaria remota vem acompanhada de uma série de dúvidas.

Selecionamos as principais nesta matéria. Confira!

1. A portaria remota aumenta a segurança no condomínio

VERDADE. Imagine uma central com funcionários a postos 24 horas por dia. Eles controlam câmeras posicionadas estrategicamente no condomínio que transmitem imagem e som. Só liberam a passagem de qualquer pessoa mediante a autorização do morador. 

Mas nem todas as soluções do mercado se preocupam com a segurança total. Não têm detecção de arrombamento de porta, não possuem função acessibilidade que aumenta o tempo de abertura para as pessoas idosas, nem de falha do interfone instalado, nem convite de visitantes via QR code, entre outros itens. 

“Sabemos exatamente quando e porque ocorreu algo errado. Ao contrário de soluções similare, em que o porteiro ou o morador notam o problema quando já aconteceu e, só então, avisam a empresa de segurança”, afirma Odirley Rocha.   

2. O condomínio tem economia que pode chegar até 50% com a portaria remota

VERDADE. Ao lado da segurança, este é outro dentre os principais benefícios oferecidos pela portaria remota. Ela dispensa a presença de porteiros, já que todo o trabalho será realizado pela empresa contratada. 

Caso permaneçam, esses profissionais podem, ainda, realizar outras tarefas e isso também pode ajudar o síndico a reestruturar o quadro de funcionários, como no caso de alguns condomínios em que passaram por treinamentos e viraram manutencistas.CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE

No final, a redução drástica em despesas com salários e encargos será sentida pelo morador ao pagar a taxa condominial. Com isso, novas obras poderão ser feitas e, consequentemente, o empreendimento terá grande valorização.

3. Portaria remota, virtual e autônoma são a mesma coisa

MITO.  Embora todas dispensem a presença de porteiros, são opções completamente diferentes.

A portaria virtual, geralmente, toca cinco vezes no apartamento para depois, sim, tocar na empresa de segurança. A portaria autônoma, como o próprio nome diz, é o morador quem faz toda a tratativa de segurança do condomínio.

Por isso, ambas são de instalação barata e, em contrapartida, limitadas. Entrada e saída de visitantes são controladas por meio de interfone e câmera pelo morador; ou com o celular, caso da portaria autônoma. As duas têm vulnerabilidades quanto a entrada de pessoas indesejáveis.

Já a portaria remota controla o acesso de pessoas por meio de um software que interliga câmeras, dispositivos e sensores. Esse controle é feito por uma empresa, que comunica ao morador a presença do visitante e só libera a entrada com autorização.

4. Sem eclusa de pedestre, a portaria remota não funciona 

VERDADE, no quesito segurança. Conforme Rocha, o ideal no projeto da portaria remota é que o condomínio tenha a eclusa de pedestre e veicular. Não sendo possível fazer essa adaptação no condomínio, ainda se pode contar com o sensor carona. 

“Se uma segunda passagem ocorrer, a imagem vai direto para a câmera da central de monitoramento e a equipe de atendimento é acionada automaticamente”, afirma Odirley Rocha. 

5. A portaria remota eficiente exige projeto personalizado 

VERDADE. Para que seja totalmente eficiente, a portaria remota exige análise de risco, em que são avaliadas as características do condomínio, o perfil dos moradores e o entorno. 

A partir das conclusões, é feito um projeto de segurança personalizado para o condomínio, para um monitoramento completo e com toda a condição de segurança.

“Lembrando que portaria remota não é um produto que vem numa caixa padronizada. Necessita, sim, ser personalizado, pois cada condomínio tem suas particularidades”.

6. Portaria remota é indicada apenas para condomínios pequenos

MITO. Embora exista a crença de que a portaria remota é adequada apenas para condomínios com até 40 unidades, a experiência comprova que o sistema funciona muito bem, independentemente do tamanho do empreendimento. 

Talvez no início dos primeiros projetos de portaria remota isso até procedesse. No entanto hoje, com a evolução tecnológica, os projetos abrangem, com segurança, condomínios grandes.

“Temos, entre nossos clientes, diversos condomínios com até 500 unidades e os resultados são os melhores, ou seja, segurança e eficiência”, atesta Odirley. 

7. Se acabar a energia, a portaria remota não funciona

VERDADE. Uma das primeiras perguntas que precisa ser feita na análise de risco do condomínio é se faltou energia elétrica no último ano e por quanto tempo.

Com essa informação a empresa de portaria remota irá indicar gerador ou nobreak, de modo que os portões e os equipamentos de segurança continuem funcionando. 

Durante o período sem energia elétrica, o sistema de portaria remota aciona um alarme na central que acompanha o desempenho das cargas das baterias (caso de nobreak). Se for necessário, a empresa de portaria remota envia um profissional próprio para que seja feito o atendimento localmente. 

8. É preciso fazer manutenção periódica nos portões e interfones 

VERDADE. É de extrema importância que esses dispositivos estejam em perfeito estado para que a portaria remota funcione corretamente. Para isso, a empresa de portaria remota vai passar o cronograma de manutenção preventiva para o síndico acompanhar, já que, a partir da implantação do serviço, toda essa manutenção passa a ser feita pela empresa contratada, tirando mais um peso das costas do síndico. 

9. A portaria remota depende da internet para funcionar

VERDADE. O projeto da portaria remota tem como ponto central a comunicação feita por internet. Lembrando que uma comunicação de ponto a ponto é imprescindível.

Hoje muitas empresas utilizam internet comum no mercado, gerando desgastes desnecessários, como áudio picotado, imagem com delay, falha de interfones.

Quando é instalado um link de ponto a ponto todos esses problemas diminuem drasticamente. Embora o valor possa chegar a sete vezes do que a internet comum, assegura-se um meio de comunicação em que trafegam todas as informações. 

10. A portaria remota exige engajamento total dos moradores

VERDADE. A mudança do sistema da portaria vem acompanhada de uma mudança cultural. Os moradores, que sempre estiveram acostumados a interagir com os porteiros, agora precisarão entender o funcionamento e os benefícios da portaria remota. Mas, principalmente, terão que participar ativamente. Afinal, eles continuarão autorizando, ou não, o acesso dos visitantes.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br/

Dos princípios que regem as relações condominiais, destaca-se o da boa-fé, que recebeu grande apreço do legislador no Código Civil atual, trazendo uma verdadeira revolução nos efeitos jurídicos dos comportamentos dos indivíduos, exigindo mais lealdade e ética nos respectivos vínculos obrigacionais.

1. INTRODUÇÃO

Assim como toda relação jurídica, em condomínios edilícios existem princípios gerais. Entretanto, nota-se que os autores especializados em condomínios pouco exploram o tema e, até por conseqüência, tampouco os síndicos e administradores. E, dos princípios que regem as relações condominiais, destaca-se o da boa-fé, que recebeu grande apreço do legislador no Código Civil atual, trazendo uma verdadeira revolução nos efeitos jurídicos dos comportamentos dos indivíduos, exigindo mais lealdade e ética nos respectivos vínculos obrigacionais.

O tema a seguir possui tanta importância que foi objeto de recente exposição do professor e advogado Luis Fernando Marin no Simpósio Regional de Direito Imobiliário, evento promovido pela ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), CEDES (Centro de Estudos e Debates) e SecoviRio em 26 de junho de 2009, no Sofitel, Rio de Janeiro. Ao tratar da “Os princípios de boa-fé e eticidade nos contratos imobiliários”, o prof. Marin apresentou diversos casos relacionados à boa-fé em condomínios de edifícios, informações de grande importância para qualquer administrador condominial.

Após uma breve conceituação do princípio da boa-fé, serão abordados quatro relevantes institutos jurídicos que com ela se relacionam e que possuem interessante aplicação para os condomínios edilícios.

2. A BOA-FÉ E SUAS ESPÉCIES SUBJETIVA E OBJETIVA

O princípio da boa-fé pode ser subdividido em duas espécies: a subjetiva e a objetiva. Na modalidade subjetiva, o que importa é a intenção do agente, ou seja, deve-se averiguar se ele não agiu com má-fé (o que é difícil de ser comprovado). Por outro lado, na boa-fé objetiva, o mais importante são as conseqüências das ações ou omissões do agente na outra parte, analisando se o comportamento o agente afetou negativamente o vínculo obrigacional, não importando a intenção do agente. A boa-fé objetiva delineia o padrão de conduta das partes.

Ressalte-se que a exigência da boa-fé não se limita das relações entre o condomínio e os condôminos, mas também abrange as relações entre os próprios condôminos.

3. INSTITUTOS INERENTES À BOA-FÉ OBJETIVA

A partir da boa-fé objetiva existem outros institutos importantes, como: (1) teoria da vedação dos atos contraditórios (em latim: venire contra factum proprium); (2) teoria dos atos próprios (tu quoque); (3) teoria da suppressio; (4) teoria da surrectio. A seguir, buscar-se-á conceituar e relacionar esses institutos as questões rotineiras do condomínio.

3.1. Proibição de comportamento contraditório

A teoria da vedação dos atos contraditórios (venire contra factum proprium), que busca preservar o princípio da confiança. Consiste na linha de conduta que deve ser estabelecida de forma a preservar o equilíbrio contratual. Em outras palavras, o comportamento inicialmente adotado por uma parte não pode ser alterado sem prévio aviso se ela gerou uma expectativa legítima da outra parte.

Mas, para que reste comprovada a afronta à boa-fé, algumas condições devem ser preenchidas antes que se caracterize o comportamento contraditório. Devem ser investigados os seguintes aspectos: (a) o comportamento inicial do indivíduo; (b) a expectativa do outro indivíduo; (c) se houve algum tipo de investimento por parte do outro indivíduo; e (d) o comportamento contraditório (diferente do inicial) do indivíduo.

É importante lembrar que tanto o comportamento inicial quanto o contraditório são lícitos, se analisados isoladamente. Porém, no contexto da obrigação geram conseqüências não previstas à outra parte e, portanto, inexigíveis.

Em condomínios, ter-se-ia o seguinte exemplo: em assembléia, um condômino “A” vota a favor de uma obra de acréscimo na cobertura do prédio (comportamento inicial lícito); tendo sido aprovada a obra por unanimidade, o proprietário da cobertura a inicia (expectativa e investimento da outra parte); ao descobrir que a obra de acréscimo vai de encontro à norma municipal, o condômino “A” que votou a favor denuncia o fato à Prefeitura, que impõe multa ao proprietário da cobertura (comportamento lícito, mas que contradiz o inicial).

Na hipótese acima, a conduta ética que o condômino “A” deveria ter adotado seria comunicar imediatamente à assembléia e ao proprietário da cobertura o equívoco cometido. Isoladamente, todos os atos foram legais, todavia, no contexto da obrigação, o condômino “A” desrespeitou a boa-fé objetiva.

O acórdão a seguir também é um bom exemplo da aplicação dessa teoria:

“CONDOMÍNIO. Cobrança de Cotas Condominiais. Companheira do Falecido Proprietário. Obrigação Propter Rem. Posse Direta. Legitimidade passiva ad causam. O pagamento da cota condominial é um dever do condômino, seja ele proprietário (posse indireta) ou possuidor (posse direta e originária ou derivada) (CC/02, arts. 1333, caput c/c 1334, I c/c 1336, I; Lei 4591/64, arts. 9º, §§ 2º e 3º, I; 12, caput). Ou seja, o responsável pelo pagamento das despesas condominiais não será apenas o proprietário, mas também o ocupante/possuidor direto do imóvel, máxime porque ele (possuidor) é quem efetivamente causa as despesas que deverão ser rateadas entre os condôminos. Portanto, o proprietário não é o exclusivo responsável pelas cotas condominiais, para as quais também concorrerão todos quantos tenham a posse sobre a unidade. Nas ações de cobrança de cotas condominiais, prevalece o interesse geral dos condôminos. Conseqüentemente, o condomínio credor tem a faculdade de exigir o pagamento do respectivo débito tanto do proprietário (posse indireta) quanto do possuidor (posse direta e originária ou derivada). In casu, é incontroversa a posse direta da recorrida, a qual, inclusive, não nega a possível qualidade de co-herdeira do bem. Demais disso, a apelada firmou pactos de parcelamento de dívidas condominiais, exatamente na qualidade de condômina. Por isso, não lhe é lícito, neste momento, adotar comportamento contraditório com sua conduta anteriormente adotada (nemo potest venire contra factum proprium), sob pena de quebra da confiança legítima e da boa-fé objetiva. Provimento do recurso”. (TJ/RJ, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível 2008.001.07667, rel. Des. SERGIO CAVALIERI FILHO, j. 12/03/2008, grifa-se)

3.2. Teoria do tu quoque

No dizer popular, a teoria do tu quoque impede que, em uma mesma relação jurídica, hajam “duas medidas para um peso”. Esse instituto tem aplicação limitada nas relações condominiais, isso por que a convenção de condomínio tem natureza diversa da de um contrato (sendo que esse entendimento não é pacífico). Todavia, entende-se que haveria aplicação no campo de punição de condutas antissociais, por exemplo. Citam-se duas hipóteses que poderiam se enquadrar nesta teoria: para a mesma infração, dos condôminos receberam multas com valores diferentes; ou, no caso de alteração de fachada, um condômino é multado, mas outros não.

Novamente, em princípio, os atos de multar ou de se abster de multar são lícitos e permitidos, mas, dependendo das circunstâncias, podem ser considerados inadequados. Muito embora, devam ser analisadas todas as particularidades do caso concreto antes de se aplicar ou não o instituto do tu quoque às relações condominais, em tese, seria possível sua aplicação em respeito à boa-fé objetiva.

3.3. Teoria da suppressio

A suppressio também está fundada na boa-fé objetiva e consiste no não exercício de um direito por tempo suficiente para gerar uma expectativa que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais interesse nesse direito.

Majoritariamente, se entende que não existe aquisição de propriedade de partes comuns por usucapião, porém, a jurisprudência tem admitido a aplicação da teoria da suppressio para garantir o direito de condôminos sobre partes comuns (nesse sentido, vide julgamento do Recurso Especial n° 281.290/RJ).

Outro exemplo seria quando o condomínio perde o direito de proibir determinada atividade comercial por não agir por um longo período de tempo. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:

“DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM RAZOÁVEL.

– O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que se encontra completamente desconexa da realidade vivenciada no condomínio.

– A ‘suppressio’, regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou observado.

– Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial, que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem.

– A modificação do quantum fixado a título de compensação por danos morais só deve ser feita em recurso especial quando aquele seja irrisório ou exagerado.

Recurso especial não conhecido”. (STJ, 3ª Turma, Recurso Especial 1096639/DF, rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 09/12/2008, grifa-se)

3.4. Teoria da surrectio

A surrectio, que é a prática de um ato reiterado por indivíduo que não é titular do direito subjetivo, mas que, com o tempo, acaba o adquirindo. Trata-se da face oposta da teoria da suppressio, pois, na verdade se ganha o direito e não o contrário.

Tem-se um exemplo dessa teoria no seguinte acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

“AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoção do critério estabelecido na convenção. Autora-condômina que desde 1990 paga suas cotas na forma igualitária, sem se insurgir contra tal critério e até mesmo fazendo parte do conselho do condomínio, tendo votado em assembléia pela manutenção de tal distribuição. Procedimento da Autora e do condomínio a ensejar, de acordo com o princípio da boa-fé, a conclusão da juridicidade da forma de cobrança. Aplicação do princípio da surrectio, que é o exercício continuado de uma situação jurídica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento jurídico, mas que implica em fonte de novo direito, com vista à estabilidade das relações sociais. Idêntico raciocínio se aplica quanto ao desconto para pagamento em determinada data, há anos praticado pelo condomínio.Recurso provido para declarar a insuficiência dos depósitos realizados pela condômina, com a conseqüente improcedência da consignatória”. (TJ/RJ, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível 2008.001.43073, rel. Des. ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, j. 16/09/2008, grifa-se)

Portanto, com base nesta teoria, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que um condomínio podia cobrar quotas mesmo desrespeitando o critério de rateio previsto na convenção. Isso porque o co-proprietário cobrado pagou a quota sem reclamar por mais de 10 anos.

4. CONCLUSÃO

Por fim, ressalta-se a essencialidade da observância da boa-fé na prática de quaisquer atos de um condomínio. Uma anotação no livro de ocorrências, a redação de uma ata de assembléia, uma cláusula na convenção, uma advertência ou uma ação judicial, todos são atos regulares de um condomínio, mas, dependendo das circunstâncias, podem ser impróprios se atentarem contra a boa-fé.

fonte: https://www.direitonet.com.br/

É comum que aconteça alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra, principalmente pelo fato de que algo que é benéfico para um morador pode gerar violações ao bem-estar e direito do vizinho. Para resolver esses casos, e fazer com que a sociedade viva em harmonia, surgiu o direito de vizinhança.

Trata-se de um conjunto de normas, dentre as quais se destacam os artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil/02, que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos, com a finalidade de evitar prejuízos.

Quer entender melhor como funciona esse instituto? Então, continue a sua leitura!

O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança

É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem de cabos e tubulações, as águas, infiltrações, os limites entre prédios, os direitos de tapagem, de construir, entre outros.

A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade, podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de não-fazer e/ou pagamento de multa cominatória.

Entre alguns fatores seguros para efeitos da composição de conflitos, definidos pela doutrina, podemos citar: a natureza do uso, pré-ocupação, regras sobre as regras de edificações, localização do imóvel, limite de tolerância dos vizinhos etc.

Tipos de atos prejudiciais

Os atos prejudiciais podem ser:

• ilegais: quando estiver relacionada a algum ato ilícito, sujeitando o agente à obrigação de ressarcimento do prejuízo provocado;
• abusivo: são aqueles praticados em desacordo com a finalidade social, como o barulho em excesso; ainda que se encontrem nos milites da propriedade;
• lesivos: provocam danos ao vizinho, embora o agente não esteja usufruindo de forma anormal de sua propriedade.

Soluções providas pela legislação

É necessário ressaltar que o direito de vizinhança é um reflexo do direito de propriedade, que atua sob o conceito da função social, devendo considerar a boa-fé nas ações entre vizinhos.

Além disso, é importante entender que os imóveis vizinhos não são somente os confinantes, mas também os que se encontram nas proximidades desde que a conduta praticada por alguém em certo imóvel vá atingir diretamente sobe ouro, provocando incômodo ou demais danos.

Algumas ações podem ser ajuizadas para proteger os direitos de vizinhança. São elas:

• para impedir/obstar algo, como uma construção: Nunciação de Obra Nova;
• para defender a posse do morador: Ações Possessórias;
• para pedir a condenação do vizinho a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta: Ações Condenatórias;
• para demarcar algum terreno ou dividi-lo: Ação Demarcatória ou Ação Divisória.

Veja um exemplo:

Conforme o artigo 1.286 do CC, O proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações para o uso de seus vizinhos, por meio do recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, se for impossível que o procedimento seja realizado de outra forma, ou se muito oneroso. Para estes casos, o interessado por de ingressar com ação de passagem.

Ou seja, é permitido que o proprietário exija que a instalação seja executada de maneira menos gravosa, bem como depois seja retirada, à sua custa, para outra localização do imóvel. Da mesma forma, o mesmo pode solicitar a realização de obras de segurança quando as instalações oferecem um grau maior de risco.

Responsabilidade civil pelos danos de vizinhança

Trata-se de uma responsabilidade objetiva, que gera a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da conduta nociva do agente resulta um dano efetivo. É preciso a comprovação do nexo causal entre o ato do vizinho e o dano sofrido pelo outro como requisito fundamental para a caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova.

Ações envolvendo o direito de vizinhança

Para uma melhor compreensão, vamos exemplificar com alguns precedentes envolvendo o tema.

Ação demolitória

A 4ª Turma do STJ apreciou um caso sobre a servidão predial. Nele, os proprietários de uma residência levantaram uma parede, que provocou a obstrução da iluminação e ventilação prédio adjacente. Na demanda ajuizada, o magistrado de primeiro grau estabeleceu o desmanche da parede levantada. O tribunal de 2ª instância preservou a decisão, já que a parede erguida obstruía janelas que foram abertas no imóvel vizinho por um tempo superior a 20 anos.

Em recursos especiais, os réus da ação alegaram o desrespeito aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. Contudo, o ministro Luis Felipe Salomão expressou que as normas apontadas versam sobre os vínculos entre a vizinhança, não sendo úteis para a resolução de conflitos ligados à servidão predial, negando provimento ao recurso (REsp 207.738).

Perturbação do sossego

A cantora Simone adquiriu do STJ a confirmação das decisões de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha ambientalista, a retirar de seu apartamento 25 cães que lá mantinha, por meio de decisão da 3ª Turma do STJ, podendo manter apenas 3 cães.

Além disso, a ministra Nancy Andrighi, relatoria do processo, afirmou que a ambientalista, mesmo não sendo proprietária do imóvel, é parte legítima, considerando que a obrigação de não gerar danos ao sossego, segurança e saúde é originária da qualidade de vizinhos, e não de proprietário (REsp 622.303).

Passagem forçada

O proprietário de uma fazenda, chamada São José, localizada em Rio Negro/MS, ajuizou uma ação para a construção de passagem forçada em desfavor dos proprietários da fazenda Rancho Grande, vizinha. Isso porque a fração de sua propriedade é dividida do restante pela ocorrência de um acidente geográfico o que gerou o encravado do trecho.

A perícia identificou que o local possuía duas passagens: uma por meio da fazenda Rancho Grande e outra pelo Rio Negro. Contudo, para realizar o ligamento por terra, era necessário fazer uma estrada que, por causa dos acidentes geográficos, seria muito onerosa e, para chegar à via pública, andaria em torno de 30 km.

A decisão que julgou o pedido improcedente por meio do juízo de 1º grau, foi mantido pelo tribunal estadual. O ministro Ari Pargendler, relator do recurso, entendeu que o proprietário da fazenda São José tinha deveria ter direito à passagem forçada, já que a área encravada não tinha saída para a via pública e o acesso só seria viável caso fosse feita estrada a custos muitos altos. Também, o laudo da perícia afirmou que seria preciso construir duas pontes, drenagem e aterro em certos locais.

Para o relator, o entendimento de que as despesas com obras seriam dispendiosas foi o necessário para reconhecer a garantia da passagem forçada. Contudo, ele afirmou que o vizinho que iria suportar a passagem teria direito a uma indenização, que poderia ser estipulada em liquidação de sentença (REsp 316.336).

Conseguiu entender as principais questões sobre o direito de vizinhança? Trata-se de um instituto simples mas, muitas vezes, bastante conflituoso. Por isso, é importante estar sempre atualizado quanto à legislação para entender o contexto pelo qual o seu cliente está passando, analisar o caso da melhor forma e prestar um serviço de qualidade.

Fonte: modeloinicial.com.br

Você tem todas as razões do mundo para pensar em soluções que mudem a forma como o seu condomínio usa energia e água. Ou mesmo, como cuida dos seus espaços verdes e destina o lixo. 

Será que as pessoas – moradores e funcionários – fazem um consumo consciente dos recursos naturais? O primeiro exercício para transformar uma situação de desperdício e falta de informação é responder com toda a franqueza:

Como jardins são regados e áreas externas lavadas? Que tipo de iluminação é utilizada nos espaços comuns? E quanto ao lixo, como é coletado e destinado? Quais são os critérios de uso e manutenção de equipamentos? O condomínio já fez campanhas de conscientização com os moradores? 

Você até pode concluir que há tudo por fazer no seu condomínio. A boa notícia é que dá para mudar o quadro com ações – muitas delas bem simples, que contarão com a sua boa gestão de projetos e o engajamento da comunidade.

Um condomínio mais sustentável valoriza o patrimônio. A sociedade cobra cada vez mais a postura responsável dos gestores. E o mercado, idem. 

ECONOMIA DE ÁGUA

Se a crise hídrica que o estado de São Paulo viveu entre 2014 e 2016 não está fresca na memória, deveria estar. Fechar a torneira e eliminar o desperdício de água se tornou obrigatório. 

Vejamos o que se pode fazer pelo meio ambiente e para reduzir a conta do condomínio.

BUSQUE VAZAMENTOS

“O primeiro passo, antes de iniciar qualquer investimento, é identificar as perdas e desperdícios com uma inspeção minuciosa em todos pontos de consumo de água das áreas comuns”, orienta Anderson Benite, engenheiro civil e consultor em Inovação Tecnológica e Green Building. 

Verifique:

• Torneiras de jardins (umidade no entorno e mofo em pisos e paredes);
• piscinas (necessidade reposição de água constante e superfícies com umidade);
• torneiras de fechamento automático que demoram demais para fechar (desreguladas);
• caixas acopladas e válvulas de descarga que ficam com algum fluxo mesmo após o período de acionamento (há testes práticos para isso), dentre outros.

Esse trabalho investigativo pode ser de grande valia para reduzir o gasto do condomínio – entre 20% e 30% na conta. Não percebemos quanto se desperdiça com gotas e fiozinhos de água caindo sem parar. Às vezes, tão discretamente, que levamos um susto ao calcular o quanto de água escorreu pelo ralo. 

De fato, veja a conta que Alexandre Furlan, fundador e diretor do Instituto Muda esboça: 

Uma torneira gotejando desperdiça 46 litros por dia, equivalente a 1.380 litros por mês. Um filete de mais ou menos 2 milímetros deixa escorrer 4.130 litros por mês.

Outras ações simples podem ser feitas. Benite sugere: 

• verificar se a irrigação do paisagismo está sendo feita em horários de sol, quando há grande perda por evaporação;
• substituição de torneiras de jardim e demais torneiras externas por torneiras com chaveamento, em que apenas os funcionários da administração tenham a chave;
• substituir qualquer procedimentos de lavagem de pisos com baldes e mangueiras por limpezas com panos, ou por meio de jato pressurizado se realmente for necessário.

Dica: Elabore de uma planilha simples com o consumo mês a mês. Preencha com base nas contas de água para realizar o monitoramento contínuo. Será útil para identificar rapidamente picos que aconteçam e, muitas vezes, representam vazamentos. Apresente os resultados à equipe de administração, e também aos condôminos para aumentar a conscientização. 

• Campanha: Como fazer vistorias e Inspeções contra vazamentos em todo condomínio
• Fornecedores: Veja aqui empresas especializadas em detecção e inspeção de vazamentos

CAPTAÇÃO DA ÁGUA DA CHUVA

Independentemente do tipo de construção, toda cobertura tem um ralo para que a água da chuva escorra. Essa água, geralmente, fica armazenada em algum lugar perto do subsolo, para depois ser bombeada para fora.

“O condomínio perde a água da chuva. Com pouco investimento, o síndico consegue recuperar fazendo um pequeno tratamento com cloro e transferindo para uma torneira com um trabalho simples de encanamento. Isso porque cerca de 80% do sistema já está pronto”, explica Furlan. 

Vários condomínios novos já tem uma estrutura instalada para a reutilização. Nesses casos, diz Furlan, o condomínio nem precisa fazer adaptações. “Mas se o condomínio antigo quiser fazer, é simples e barato”.

O condomínio não pode levar essa água aos moradores, mas pode usar para os serviços de manutenção e limpeza – por exemplo, regar as plantas, fazer a limpeza das garagens, lavar as áreas comuns. 

• Saiba mais: Captação da água da chuva e reúso
• Fornecedores: Empresas especializadas em Captação da água da Chuva e Reúso

SUBSTITUIÇÃO DE PEÇAS SANITÁRIAS

Uma solução que funciona tanto para áreas comuns do condomínio quanto para as unidades. Sendo que, nas áreas comuns, vale a pena investir especialmente onde o uso por moradores, funcionários ou convidados é mais intenso.

Confira alguns dispositivos que podem fazer parte da sua estratégia de economia de água:  

• Bacia com descarga reduzida para 3 e 6 litros. A maioria dos condomínios já tem vasos sanitários com a caixa acoplada. Mas os mais antigos ainda têm vasos que consomem muita água; 
• Torneiras com restritores de vazão ou arejadores; 
• Chuveiros com temporizador no banheiro de funcionários (esse aparelho simples pode ser instalado no chuveiro elétrico para controlar o tempo do banho, de acordo com uma programação);
• Torneiras com fechamento automático ou por sensor de movimento;
• Mictórios em banheiros masculinos nas áreas comuns, pois demandam aproximadamente 1,5 litros por uso. Volume muito inferior aos 3 litros de um vaso sanitário de duplo acionamento.

Dica: Apartamentos entre o primeiro e o terceiro andar, têm a pressão da água muito maior do que os moradores precisam. “A água sobe e depois desce. Conforme vai subindo, a pressão vai diminuindo. Se esses moradores colocarem os equipamentos, conseguem uma economia bem grande”, diz Furlan. 

• Fornecedores: Empresas especializadas em acessórios sanitários para economia d´água

MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA DE HIDRÔMETROS

Desde meados dos anos 2000, os condomínios são obrigados a fazer a preparação para a individualização, deixando uma prumada por apartamento. Coisa que não havia nas construções mais antigas.

Ocorre que muitos condomínios ainda não possuem a medição de água individualizada e os vazamentos passam despercebidos pelos ocupantes. Resultado: o impacto nas contas de água é compartilhado entre todas as unidades. 

“Normalmente, essa medida apresenta maior necessidade de investimento, mais tempo e pode gerar mais transtorno para os ocupantes. No entanto, os resultados são muito significativos – mais de 30% de economia somente com essa medida”, avalia Benite.

• Saiba mais: Individualização de hidrômetros em condomínios
• Fornecedores: Empresas especializadas em medição individualizada

PROGRAMAS DE USO RACIONAL DA ÁGUA

Há 10 anos, a Lello pilota o seu  Programa Água Perda Zero nos condomínios que administra. A partir de um raio-x do condomínio para constatar a situação do consumo de água – prováveis pontos de perda e vazamentos –, o programa desenvolve uma estratégia de consumo racional de água com os ajustes técnicos necessários e a conscientização dos condôminos.

Em números, a economia gerada pelo programa é em torno de 33%.

“As ações de economia e uso racional enraizaram. Novos costumes envolvendo tempo de banho, lavagem de roupa e limpeza de calçadas foram determinantes para a mudança de postura”, conta Raquel Tomasini, engenheira e especialista da Lello.  

• Guia: Tudo sobre Economia de Água em Condomínios
• Cartaz: Campanha de conscientização com moradores 

ECONOMIA DE ENERGIA

Caminhamos um bocado desde o movimento de substituição de lâmpadas incandescentes por fluorescentes, a partir de 2014. Já se sabia que as fluorescentes chegam a ser 79% mais econômicas e produzem 70% menos calor que as incandescentes.

Atualmente, boa parte dos condomínios investe na troca das lâmpadas fluorescentes por LED. Nas áreas comuns, as lâmpadas de LED trazem ganhos consideráveis na conta de consumo. Comparativamente, são muito mais duráveis e econômicas do que as outras. 

E o benefício da substituição tem outro aspecto – o impacto ao meio ambiente e o descarte. De acordo com Furlan, a lâmpada fluorescente compacta queima muito e gera resíduos. “Se o condomínio quer descartar da maneira correta, tem de pagar para esse descarte. Isso vai entrando na conta”.

Outro potencial de economia é a atualização e a manutenção dos elevadores, que geram muito consumo de energia. Importante fazer a verificação e a manutenção de bombas do condomínio. Isso gera muita economia. 

Sem falar na mais simples das soluções, que também dá retorno, que o aviso “Proibido chamar os dois elevadores ao mesmo tempo”.  

• Saiba mais: Tipos de lâmpadas
• Saiba mais: Economize energia adequando os elevadores
• Fornecedores: Empresas de manutenção de elevadores
• Fornecedores: Empresas especializadas em LED

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTAICA

No nosso país, o projeto de energia solar caminha ao lado de países que se preocupam em gerar energia limpa e minimizar os impactos na saúde do planeta. Nos condomínios, a solar fotovoltaica começa a ser realidade. 

A CPFL lançou recentemente a campanha PromoSolar, parte do Programa de Eficiência Energética da Agencia Nacional de Energia Elétrica (Aneel), voltada para condomínios, com desconto de 50% na instalação dos sistemas solares.

De acordo com Felipe Henrique Zaia, gerente de Eficiência Energética da CPFL, a meta de instalação é de até 700 quilowatts-pico (kWp) em sistemas fotovoltaicos na área de concessão da distribuidora CPFL Paulista – em um raio de 100 quilômetros a partir de Campinas.

“Para a instalação dos sistemas, basta ter telhados em bom estado nas áreas comuns, como academias, salões de festas, churrasqueiras, escritórios administrativos, portarias, estacionamentos, ou até mesmo no solo caso o condomínio tenha espaço”, descreve. 

Em condomínios verticais, o espaço de telhado normalmente é menor, porém, de acordo com Zaia, não existe impeditivo para a instalação das placas solares. 

• Dica: A energia solar fotovoltaica é bem interessante em termos de economia para alimentar câmeras de segurança, equipamentos como computadores e iluminação de LED.
• Saiba mais: Todo dia é dia mundial da energia
• Saiba mais: Como funciona e energia fotovoltaica em condomínios
• Energia Fotovoltaica a custo zero: Conheça o projeto da Suncondo para condomínios
• Fornecedores: Empresas especializadas em Energia Fotovoltaica para condomínios
• Canal Serviços: Energia Fotovoltaica a custo zero

GESTÃO DOS RESÍDUOS

A coleta seletiva é totalmente conectada a uma ação, a uma vontade do morador de fazer a separação. É uma questão cultural”, resume Furlan, do Instituto Muda. 

Já faz alguns anos que os meios de comunicação vão batendo nessa tecla de que as pessoas têm de fazer a separação dos resíduos. “Mas o resultado acaba prejudicado, se elas não têm estrutura, ou seja, container para jogar o reciclável, armazenamento correto, treinamento, coleta profissional”, analisa.

O condomínio que queira ter o mínimo de ações sustentáveis precisa se preocupar com a destinação do seu lixo. Para isso, ele pode optar por dois caminhos:

• Implementar o projeto com uma ONG ou empresa, e realizar a coleta com cooperativas, prefeitura ou empresa;
• Implementar o projeto independente. Nesse caso, porém, será necessário planejamento e espaço disponível para armazenar os resíduos. [Leia o artigo Os Problemas na Coleta Seletiva em Condomínios] 

• Saiba mais: Guia sobre Coleta Seletiva em Condomínios
• Canal Serviços: Implantação e gestão de coleta seletiva em Condomínios

DESCARTE DO ÓLEO DE COZINHA

Apesar da divulgação, muita gente ainda não sabe exatamente o que pode ser reciclado e o que não pode. O óleo de cozinha é um dos materiais que continua sendo descartado do jeito errado. 

“Em alguns dos nossos condomínios, os moradores despejam o óleo direto na pia da cozinha. Vai direto para o encanamento, entope toda a instalação, tem um custo de manutenção elevadíssimo e gera um grande transtorno – não só para o condomínio como para o meio ambiente”, afirma Aldo Castro, síndico profissional e fundador da Prestto. 

A solução de Castro foi investir na realização de campanhas de conscientização para a coleta em garrafas PET. A destinação é feita por ONGs parceiras, que passam nos condomínios e retiram esse material. “Com isso, as pessoas deixaram de despejar o óleo dentro da pia”.

• Saiba mais: Como realizar o descarte de óleo de cozinha em condomínios
• Saiba mais: Como realizar o descarte de pilhas em condomínios

Dicas sustentáveis para reduzir os resíduos no condomínio

• Baixe o aplicativo Rota da Reciclagem para verificar uma organização mais próxima de seu condomínio;
• Faça a compostagem do resto de grama, folhas, podas de árvores e plantas. Procure orientação com a organizaçãoMorada da Floresta;  
• O Instituto Muda, que atua há 10 anos com condomínios, faz treinamento com funcionários, tira dúvidas dos moradores, realiza a coleta do condomínio e doa o material para cooperativas.   

CASOS PRÁTICOS

Para a alegria geral, encontramos diversas histórias inspiradoras de condomínios em que as práticas sustentáveis, o consumo consciente e a responsabilidade sócio-ambiental já fazem parte do dia a dia. Separamos duas delas.

CASO 1: RECICLAGEM DE 22 TONELADAS DE COLETA SELETIVA

“Meu objetivo, quando me tornei síndico há cinco anos, era estruturar o sistema de coleta de lixo, partindo da reciclagem de material orgânico, que representa 50% do lixo total.

Encontramos um parceiro bem bacana, o Morada da Floresta, que nos ajudou a desenvolver uma composteira em forma de cilindro aerado, que utiliza serragem em vez de minhocas e ocupa bem menos espaço.

Começamos com duas composteiras, e hoje temos 12 – que comportam algo em torno de 22 toneladas de lixo. Essa compostagem se torna adubo e fertilizante, que utilizamos nos nossos jardins. E o excedente, doamos. 

O material reciclável é vendido para cooperativas e o dinheiro apurado, distribuído para os funcionários da limpeza.

O investimento total do projeto ficou em torno de R$ 5 mil. Mas compensou, diante do que gastávamos em saco de lixo por ano – cerca de R$ 4 mil – e em material para a área verde. 

O projeto do lixo acabou viabilizando outros projetos, como a criação da horta comunitária. Mas o principal foi a própria formação da área verde. Quando o condomínio foi entregue pela construtora, tínhamos apenas duas árvores. Hoje, temos mais de 100, plantadas com a participação dos moradores. 

O primeiro plantio foi no Dia da Árvore, em que cada pessoa foi lá plantar uma árvore. A intenção era que elas, mais do que plantassem algo, criassem raízes no condomínio. Assim, foram se apropriando dos seus espaços e, de fato, vivendo em comunidade.”  

Rogério Trava Airoldi, síndico morador

CASO 2:  AS CRIANÇAS ENGAJANDO OS PAIS NA SUSTENTABILIDADE

“Temos como política soltar comunicados com temas ligados a gestão de meio ambiente. A cada mês, trabalhamos um tema novo e vamos esclarecendo sobre  economia de água, dicas dentro de casa, nas áreas comuns e no estacionamento. 

Mas, mais importante do que envolver o próprio morador, é envolver as crianças. Elas são os principais embaixadores dessa questão de gestão do meio ambiente. 

Quando você consegue envolver a criança, essa casa terá uma gestão ambiental mais bacana. Os pais acabam fazendo, pela questão emocional, a partir do momento que envolvemos os filhos. Caso da coleta seletiva feita pela família.

Nas datas festivas como Natal, Páscoa, Festa Junina, Dia das Mães etc., realizamos oficinas com as crianças. Elas usam todos os produtos que coletaram durante determinado período. Com a ajuda dos monitores, montam a decoração do condomínio. 

Já fizemos árvores de Natal com garrafa pet, lembrancinha de Dia das Mães com material reciclável, porta-retrato com jornal coletado, brinquedos, entre outros objetos. São ações simples que engajam as crianças e educam os pais. E com pessoas conscientes, fica muito mais fácil ampliar as boas práticas dentro do condomínio.”

Aldo Castro, síndico profissional

Baixe os cartazes de comunicação com condôminos:

• Orientações sobre coleta seletiva
• Motivação – Coleta seletiva
• Horta no condomínio
• Economia de água
• Economia de água (comparativo de consumo)
• Economia de energia
• Cartaz sobre a preservação do meio ambiente
• Chame só um elevador
• Planilha de acompanhamento do consumo de água

EM RESUMO

Para mudar o perfil convencional do seu condomínio e dar uma pegada mais sustentável, você pode investir em:

• BUSCA DE POSSÍVEIS VAZAMENTOS
  • Grau de dificuldade: Médio
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• CAPTAÇÃO DE ÁGUA DE CHUVA 
  • Grau de dificuldade: Fácil, especialmente nos condomínios mais novos.
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• SUBSTITUIÇÃO DE PEÇAS SANITÁRIAS 
  • Grau de dificuldade: Fácil
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• INDIVIDUALIZAÇÃO DE HIDRÔMETROS
  • Grau de dificuldade: Difícil, principalmente em condomínios mais antigos, construídos antes dos anos 2000.
  • Nível de sustentabilidade: Alto 
• SUBSTITUIÇÃO DE LÂMPADAS CONVENCIONAIS POR LED
  • Grau de dificuldade: Fácil
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• ENERGIA SOLAR FOTOVOLTAICA
  • Grau de dificuldade: Médio, pois o mercado já conta com propostas interessantes para condomínios.
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• COLETA SELETIVA
  • Grau de dificuldade: Médio, principalmente se contar com parceria de empresas/ONGs especializadas em gestão de resíduos.
  • Nível de sustentabilidade: Alto
• CONSCIENTIZAÇÃO DE MORADORES E FUNCIONÁRIOS
  • Grau de dificuldade: Fácil. Mas, para funcionar, exige planejamento e um trabalho constante.
  • Nível de sustentabilidade: Alto

• Matéria: Veja 5 passos simples para economizar de verdade no condomínio, e ainda ajudar o meio ambiente

Mudança de mentalidade

Um dos grandes desafios para realizar transformações no condomínio é a questão cultural. Segundo os especialistas, por vezes, representa um entrave até maior do que o fator financeiro. 

Alguns exemplos levantados na apuração do SíndicoNet dizem respeito ao comodismo das pessoas de maneira geral. Há resistência em tomar banhos mais curtos, substituir equipamentos com baixa eficiência energética, adotar hábitos mais colaborativos e econômicos – chamar apenas um elevador ou subir/descer poucos andares. Por aí vai. 

A coleta seletiva é um ponto em que, de fato, não há uma tecnologia para realizar. Você pode colocar um equipamento de economizar água, que ele fará isso para você. Mas se você não efetivamente usar a sua mão e colocar ela na lixeira, nada acontecerá. 

O ecossistema do condomínio está todo interligado. Ao reduzir o consumo de água, o condômino também reduzirá o consumo de energia. Quando você está com o chuveiro ligado, está usando gás ou energia elétrica. 

Somos parte de um setor grande e respeitável. Imagine a amplitude do impacto positivo na sociedade, quando conseguirmos, de fato, praticar um consumo mais consciente dos recursos naturais! 

Fonte: https://www.sindiconet.com.br

O judiciário brasileiro é conhecido pela sua morosidade e isso tem muita relação com a grande quantidade de processos e litígios que são submetidos à apreciação judicial. Algumas ações podem demorar alguns anos — ou mesmo décadas — para serem julgadas. Por isso, os operadores do direito têm apostado cada vez mais em medidas alternativas e mais viáveis à resolução das lides de seus clientes.

A arbitragem, a mediação e a conciliação são meios extrajudiciais de solução dos conflitos. Contudo, mesmo advogados experientes podem se confundir entre esses institutos — daí a importância de ficarem por dentro das principais diferenças entre eles e saber quando a mediação pode ser utilizada.

Para aprender mais sobre esse assunto e conhecer de que forma o advogado pode atuar como mediador, continue a leitura!

O que é mediação de conflitos?

Trata-se de uma alternativa de resolução de conflitos em que o poder de decisão é concedido às partes envolvidas, pois o profissional que acompanha o processo funciona apenas como um mediador, e não juiz do caso. O mediador pode ser um indivíduo conhecido pelos interessados ou um profissional formado em mediação.

Assim, a mediação de conflitos é uma forma de lidar com uma controvérsia com o auxílio de um terceiro que atua para melhorar a comunicação entre as partes. Seu foco é que elas consigam negociar e, possivelmente, chegar a um acordo.

Em muitos casos, o Advogado contratado, evitando constituir uma lide, pode atuar como mediador, esclarecendo às partes sobre os direitos de cada uma e dos riscos envolvidos num eventual litígio.

Qual é a base legal da mediação?

Além de ter previsão no novo Código de Processo Civil (CPC), esse instituto tem uma legislação própria: a Lei n.º 13.140/2015, conhecida como Lei da Mediação. Esse diploma legal dispõe expressamente sobre a mediação como uma forma de solucionar os conflitos entre particulares e no âmbito da administração pública.

Qual é objetivo desse instituto?

Essa forma de resolução ou prevenção dos conflitos por meio do diálogo e com a intermediação de um mediador imparcial tem por objetivo garantir a isonomia entre os envolvidos e a autonomia da vontade das partes. Dessa forma, a colaboração entre os interessados e o mediador leva a uma visão positiva do conflito e aumenta as chances de êxito com a autocomposição.

Quais são os casos em que a mediação de conflitos pode ser usada?

Esse método pode ser utilizado em várias áreas do direito e da vida cotidiana. Contudo, existem algumas situações em que ele é mais frequentemente aplicado. Confira!

Judicial

Vários tribunais no Brasil vêm usando a mediação para desafogar o judiciário e agilizar a resolução dos litígios. Essa é uma excelente forma de solucionar problemas que sejam do interesse da família, como as questões relacionadas à separação, ao pagamento de pensões, à guarda e ao sustento das crianças, à visitação, entre outras.

Essas são matérias que envolvem uma carga emocional bem grande. Por isso, quando a mediação consegue fazer as partes entenderem qual é a origem do conflito, é possível resolvê-lo de forma amigável, sem que precisem enfrentar longas ações judiciais.

Empresarial

As pessoas jurídicas também têm interesse em resolver seus conflitos da maneira mais ágil e simples possível. Por isso, a mediação de conflitos entre empresas e pessoas — ou com outras empresas — é a forma mais eficaz de obter tal agilidade e simplicidade.

Esse método pode ser aplicado de forma ampla na área empresarial, como nas questões entre colaboradores, entre sócios, entre consumidores e fornecedores e outras possibilidades. Dessa forma, esse modelo atua nos conflitos relacionados a diversos tipos de relações corporativas, para intervir quando ocorrerem situações que prejudiquem o bom desenvolvimento da organização.

Administração pública

A Lei da Mediação trouxe a possibilidade da aplicação desse instituto no setor público. Nesse sentido, a legislação prevê expressamente a utilização de meios de autocomposição na resolução de conflitos no âmbito da administração pública. Para isso, exige-se a criação de câmaras específicas para a prevenção e resolução administrativa dos conflitos pelos entes públicos.

Qual é a função do mediador?

Dentro do processo de mediação, a função do mediador é auxiliar os interessados a compreender o panorama do conflito no qual estão envolvidos e estimular a comunicação para que eles, por si mesmos, encontrem, de modo consensual, a melhor solução para o impasse.

Assim, o mediador é um profissional que atua com imparcialidade, sem tomar partido e sem forçar um acordo durante a negociação.

O papel do advogado

Ao se deparar com algum conflito, é comum que a pessoa busque a assistência de um advogado com o objetivo de iniciar uma ação judicial. Muitas pessoas não conhecem a possibilidade de utilizar os meios alternativos para resolver um litígio de forma rápida e segura. Por isso, é importante que o profissional esteja capacitado para atuar como mediador e disponibilize a mediação aos seus clientes.

Nesse sentido, o papel do advogado é oferecer essa opção e acompanhar todas as suas fases. Contudo, embora essa solução gere menos desgaste emocional e financeiro, o profissional também precisa analisar caso a caso se ela é realmente é a melhor alternativa. Isso somente será possível se ele estiver bastante familiarizado com esse instituto.

Quais são as principais técnicas usadas na mediação?

Embora as formas alternativas de solução de conflitos estejam inseridas no universo jurídico, existem algumas técnicas que podem ser aplicadas para que as partes se sintam mais acolhidas e, consequentemente, aumente o vínculo delas com o mediador. Isso aumenta a possibilidade de alcançar os resultados desejados. Conheça, a seguir, as principais técnicas que podem ser utilizadas na mediação de conflitos.

Brainstorming

Essa palavra em inglês pode ser traduzida como tempestade de ideias e está relacionada à autonomia das partes. Trata-se de uma estratégia muito utilizada em marketing e vendas e que pode ser aplicada com eficiência na mediação. Por meio dela, os próprios envolvidos no conflito são levados a pensar em ideias para a sua resolução.

De forma prática, o mediador estimula os participantes a apresentarem possíveis soluções para o impasse. Para que o brainstorming realmente funcione é fundamental saber o momento certo de utilizar a técnica. Se colocada em prática precocemente, pode haver recusa das partes em oferecer as soluções. Além disso, é importante que a solução seja realmente satisfatória para ambos os lados.

Rapport

O rapport é uma técnica utilizada para criar empatia com o interlocutor, com o uso de alguns elementos, como expressão facial e corporal, contato visual, tom e volume da voz, entre outros. Daí, podemos perceber a importância do seu uso pelo mediador. Quanto utilizado, ele consegue criar um vínculo das partes com o profissional que está intermediando — e até entre elas mesmas.

Caucus

Essa é uma técnica bastante usada na mediação. Caucus é uma forma de reunião, por isso, sua aplicação se dá com a realização de reuniões privadas entre o mediador e cada uma das partes, para acalmar os ânimos. Esses encontros são realizados um após o outro e devem ter a mesma duração.

A metodologia segue esse formato para evitar desconfiança dos envolvidos em uma possível preferência do mediador pela outra parte. A ideia é usar esse método quando a comunicação entre os interessados estiver difícil. Por isso, é preciso estar por dentro de todo o processo de mediação para aplicar o caucus quando for realmente necessário.

Escuta ativa

Em um conflito, são grandes as chances da comunicação entre os envolvidos estar seriamente prejudicada. Dessa forma, frequentemente, as partes envolvidas nesses litígios têm necessidade de expressar seus sentimentos e ser ouvidas.

Por isso, a escuta ativa é uma técnica que, quando bem aplicada, gera muitos resultados positivos na mediação. Para praticar a escuta ativa de forma eficaz, é importante ir além das palavras e considerar também a linguagem não-verbal, como expressões faciais e corporais, gestos, entre outros.

Além disso, o mediador deve manter contato visual durante os diálogos. Ouvir com atenção a outra pessoa permite compreender melhor seus desejos e suas necessidades e, assim, pode-se adquirir informações valiosas que serão bastante úteis na tentativa de autocomposição.

Parafraseamento

O parafraseamento é uma técnica em que o mediador reformula e recontextualiza as frases de cada parte para que elas vejam o conflito sob outro ponto de vista. Para isso, é importante não alterar o sentido original das falas.

Seu objetivo é criar um comportamento mais positivo dos envolvidos, levando-os a refletir sobre o assunto, para compreender melhor o que o outro estava tentando dizer em relação àquela controvérsia. Essa é uma forma de abrir espaço para a negociação. Colocar-se no lugar do outro pode facilitar a autocomposição, pois a empatia gera mais disposição para o diálogo.

Qual é a diferença entre mediação, arbitragem e conciliação?

Embora a confusão entre mediação e arbitragem seja comum, tratam-se de procedimentos totalmente diferentes. Como já foi visto, a mediação busca uma autocomposição dos envolvidos, na qual eles mesmos põem fim ao conflito com o auxílio de uma terceira pessoa.

Já na arbitragem existe a figura do juízo arbitral, que é responsável pelo fim do conflito. Nesse caso, a solução não fica nas mãos dos envolvidos e sim de um terceiro, que encerra o caso com uma decisão que vincula os participantes.

Assim, a arbitragem se assemelha a um processo judicial no qual um julgador (eleito pelas partes) decide quem está certo ou errado no litígio. A diferença reside no fato de a arbitragem ser um processo privado, no qual o árbitro é escolhido pelas partes.

Em relação à conciliação, ela se diferencia pela função exercida pelo conciliador. Embora esse terceiro não solucione diretamente o conflito — assim como ocorre na mediação e diferentemente da arbitragem —, ele interfere de modo mais direto, sugerindo opções para a solução da desavença e adotando uma função mais ativa para resolver a questão.

As soluções alternativas de conflitos ajudam a desobstruir o judiciário e aceleram a resolução dos problemas. A mediação de conflitos é uma área muito favorável para os profissionais jurídicos. Para exercer a função de mediador, árbitro ou conciliador é fundamental se capacitar e conhecer as nuances e práticas específicas desses métodos.

Se você tem interesse em atuar nessa área tão promissora para os advogados, conheça um modelo de contrato com cláusula de arbitragem para utilizar em sua atuação profissional!

Fonte: modeloinicial.com.br

Em virtude da pandemia de Covid-19 declarada pela Organização Mundial da Saúde, bem como diante das normas publicadas no âmbito dos governos Municipal, Estadual e Federal, o SECOVIGOIÁS faz as seguintes recomendações aos síndicos/gestores de condomínios:
 • Suspensão/cancelamento de assembleias condominiais pelo prazo de 30 (trinta) dias. Caso seja imprescindível a realização de assembleia, que a mesma seja realizada em ambientes, de preferência, com ventilação natural e mantendo a distância mínima determinada pelas autoridades da área da saúde;
 • Orientação aos moradores para que, durante esse período, não utilizem as áreas de lazer, playground, brinquedoteca, academia, etc.;
• Orientação aos moradores para que, durante esse período, não realizem qualquer tipo de evento no salão de festas, evitando fazer reuniões festivas, inclusive nas unidades privativas;
• Orientação aos moradores para que restrinjam o uso dos elevadores a uma pequena quantidade de pessoas por cabine;
• Orientação aos moradores para que tomem cuidados com o manuseio do lixo, acondicionando-o em sacos de forma adequada;
• Orientação aos moradores para que as crianças, que são consideradas grandes transmissoras do coronavírus, brinquem preferencialmente em casa, evitando as áreas comuns;
• Orientação aos moradores que sejam confirmados como portadores da doença Covid-19, ou que apresentem sintomas, para que permaneçam em isolamento e, caso seja necessário transitar pelas áreas comuns, que o faça com o uso de máscaras;
 • Instalação de álcool em gel em áreas estratégicas: porta dos elevadores, portaria, acessos principais e banheiros sociais; esses últimos incluindo sabonete e papel toalha;
• Avaliar medidas para proibir ou minimizar a rotatividade de serviços delivery nas áreas internas do condomínio;
• Afastar temporariamente funcionários que apresentem sintomas da doença Covid-19;
• Orientação à equipe da limpeza para uma melhor e mais frequente higienização das superfícies e objetos que são tocados com regularidade (maçanetas, botões de elevadores, corrimãos, etc.);
• Orientação à equipe da limpeza para o uso obrigatório de luvas no manuseio do lixo, lembrando que a doença pode ser contraída pelo contato com as fezes;
• Evitar a realização de obras ou outros serviços nas áreas comuns do prédio nesse período. Recomendamos, por fim, que o síndico assuma a função delegada de Líder de sua comunidade condominial, tomando as providências necessárias e urgentes que o momento recomenda, buscando adotar procedimentos que visem minimizar, dentro de seu ambiente condominial, a disseminação dessa doença.
Goiânia, 17 de março de 2020.
Informações complementares AQUI
 Dr. José Antônio de Oliveira e Silva Júnior CRM/GO 12721
Responsável Técnico Secovimed

Fonte: portalsecovi.com.br

Férias de funcionários do condomínio exige planejamento e cuidado por parte do síndico. Os cenários são diversos e devem ser tratados de forma pertinente a cada um: terceirizados e próprios.

Quando se trata de terceirizados, a empresa providencia outro profissional para ocupar o cargo. Mas e quando é funcionário próprio? Dependendo do posto, como porteiro, o síndico terá que providenciar a cobertura do profissional de alguma forma, seja contratando um temporário, realocando o zelador ou folguista.

Em caso de férias do zelador, auxiliar de serviços gerais e outros, algumas atividades poderão ser cobertas por outro funcionário.

Mas será que o próprio síndico pode cobrir férias dos funcionários? É sobre esse assunto delicado que o advogado Jaques Bushatsky trata no vídeo da série “Especialistas”. Assista e confira as considerações do especialista!