5 pontos de atenção dos condomínios na nova fase da pandemia

Aumento de casos de covid-19 pela variante ômicron em todo País após festas de final de ano exige medidas sanitárias preventivas nos condomínios

O que já era esperado aconteceu: explosão de novos casos de covid-19 após festas de final de ano. O rápido contágio pela variante ômicron – somada à epidemia de influenza – exige que síndicos reforcem medidas sanitárias nos condomínios para que o empreendimento não vire foco de contaminação.

“Não adotamos ainda nenhuma contenção, mas já começamos a reforçar hábitos de uso de elevadores restrito a pessoas da mesma unidade, limpeza nas áreas de circulação, além de incentivo à higienização”, afirma o síndico profissional Alexandre Prandini.

Novos casos já começaram a “pipocar” nos condomínios da síndica profissional Taula Armentano, que começou a divulgar novamente os cuidados entre os moradores e funcionários.

De acordo com o Conselho Nacional de Secretários de Saúde (Conass), o Brasil registrou, na última quinta-feira (6/1), 128 mortes e 35.826 novos casos de Covid-19 nas últimas 24 horas. 

Apesar do avanço da vacinação no País – mais de 67% da população com vacinação completa -, que reduziu os casos graves da doença, o sistema de saúde está ficando sobrecarregado, exigindo cuidados da parte de todos. Prefeituras de 14 capitais e do Distrito Federal já anunciaram o cancelamento do carnaval de rua, por exemplo.

Para esclarecer dúvidas de síndicos, condôminos e moradores, o SíndicoNet consultou advogados, associações, síndicos profissionais e administradoras e traz orientações atualizadas para o enfrentamento desse novo momento da pandemia no seu condomínio. Confira.

 Você vai ler nesta matéria: 

1. Áreas comuns e de lazer
2. Assembleias 
3. Cuidados com os funcionários
4. Convivência entre moradores
5. Limpeza na pandemia

1. Áreas comuns e de lazer

Diferente das fase anteriores da pandemia, quando praticamente tudo parou e as áreas comuns e de lazer dos condomínios foram fechadas no pico do contágio, a recomendação é que síndicos analisem o contexto de seus condomínios, número de infectados e se há condições seguras de uso de áreas.

“A recomendação com relação ao funcionamento das áreas comuns dos condomínios, continua sendo a do bom senso, onde cada empreendimento estabelecerá os critérios de abertura e fechamento adequados às suas rotinas, características operacionais e de ocupação”, diz José Roberto Graiche Junior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).  

Confira as orientações:

• atenção às leis e decretos locais;
• dispensers e totens de álcool gel, borrifadores com álcool líquido 70% ou desinfetantes e papel toalha; 
• manter hiperventilação das áreas fechadas;
• estabelecer regras de uso dos espaços de lazer – tais como playground, piscina, academia – preferencialmente aprovadas em assembleia ou decididas em conjunto com o conselho, como:
  • uso de máscara (na piscina tirar apenas quando já estiver na área);
  • agendamento prévio (via app, planilha compartilhada etc);
  • limitação do número de pessoas de acordo com a metragem para respeitar o distanciamento social;
  • higienização dos itens e superfícies por cada pessoa que for usar;
• áreas que implicam em aglomeração e alto risco de contágio, como brinquedotecas e saunas, devem ser avaliadas;
• áreas sociais, como salão de festas, espaço gourmet e churrasqueira, devem ter limitação no número de pessoas para garantir distanciamento;
• visitantes: condomínios podem medir temperatura e exigir carteira de vacinação comprovando duas doses, dose única e reforço contra covid-19;
• salão de beleza, cafeterias, lojas de conveniência, pet shop, espaços de coworking entre outros serviços instalados dentro de prédios devem seguir as regras estabelecidas por governos estaduais e prefeituras;
• publicar as regras de uso nos meios oficiais do condomínios e instalação de placas;
• treinamento dos funcionários sobre as novas regras;
• ampliar rotina de limpeza das áreas por funcionários.

2. Assembleias 

Começo de ano é tradicionalmente o momento em que ocorrem muitas assembleias condominiais para prestação de contas, previsão orçamentária e, eventualmente, eleição de síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal/ consultivo.

 E a modalidade de assembleia virtual continua sendo uma ótima alternativa, ainda mais em um momento crítico de contágio tanto de covid-19 quanto de influenza. 

“Já aprendemos que a tecnologia pode ser uma aliada e agora é hora de usar e abusar da assembleia virtual. Não há mais motivos para riscos desnecessários. Temos à mão muita informação e disponibilidade de plataformas já testadas para fazer uma assembleia tão boa quanto presencial, afirma o síndico Alexandre Prandini.

Por que realizar assembleia virtual:

• elimina o risco de contágio;
• é mais inclusiva: permite a participação de quem é do grupo de risco, não se sente confortável em ir presencialmente ou está fora da cidade; 
• a prestação de contas anual é obrigatória: deixar de fazê-la em assembleia implica em irregularidade;
• condomínios em que os síndicos estão com mandatos vencidos ou a vencer devem realizar eleições: condomínio sem representante acarreta muita dor de cabeça, a começar pelas exigências bancárias; 
• consta no novo artigo 1358 – Q – VIII, do Código Civil, “a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico” em condomínio em multipropriedade, lembra o advogado Jaques Bushatsky. E há um entendimento jurídico de que se a Convenção do condomínios não proíbe, o formato pode ser adotado. 

Saiba tudo sobre Assembleia Virtual nesta matéria 

3. Cuidados com os funcionários

O síndico deve dedicar atenção especial aos funcionários para reforçarem os cuidados preventivos e evitar o contágio por covid-19. 

“Instruí-los sobre uso de máscara, limpeza da área de trabalho, cobrá-los de se vacinarem se tornou hábito do bom síndico. É bom para a saúde dos funcionários, e também uma segurança aos moradores”, diz Alexandre Prandini.

Além de exigir e acompanhar a vacinação de todas as doses contra covid-19, o síndico também pode estimular e cobrar que todos os colaboradores se vacinem contra a influenza. Solicitar que apresentem os comprovantes e colocar a vacinação na agenda deles é uma boa medida.

Mas se um deles apresentar sintomas, deve fazer o teste o quanto antes. Se estiver doente, deve ser afastado para se recuperar e o síndico deve ter um plano de contingência para cobrir o posto que ficará vago temporariamente. 

Se for funcionário próprio, o síndico já pode ter alinhado um esquema de cobertura entre os próprios funcionários com pagamento de horas extras, ou contratação de um temporário. 

No caso de funcionário terceirizado, importante ter cláusulas contratuais que garantam a reposição do posto. 

O condomínio também pode trocar o VT por vale-combustível para funcionários virem com veículo próprio, além de orientar moradores sobre boas práticas no contato com eles, como manter distanciamento, retirar encomendas de forma segura etc 

4. Convivência entre moradores

Muitas empresas estão retomando o esquema de home office e mais pessoas voltarão a passar mais tempo em suas unidades por algumas semanas. Tolerância e empatia devem prevalecer na comunidade e ao síndico cabe um esforço para mediar e conciliar possíveis conflitos.

Se por um lado a lei assegura o direito ao sossego (artigo 1.336 do Código Civil), por outro garante o direito de propriedade, conforme o artigo 1.228 do Código Civil que diz que o proprietário tem direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel.

“O momento é delicado, as pessoas estão sensibilizadas e por isso é necessário ter cautela, sendo imprescindível que todos colaborem com a harmonia e a boa convivência e, ainda, que cada condomínio encontre ferramentas aptas a dirimir os conflitos, afiançando o pleno exercício do direito de propriedade, garantido a todos os conviventes”, diz Graiche, da AABIC, destacando que a proteção dos direitos coletivos deve sempre se sobrepor aos direitos individuais.

As recomendações são:

• estabelecer um Protocolo de Gestão de Conflitos;
• plantão de atendimento do síndico ao condômino: telefone ou videoconferência;
• caprichar na comunicação pelos meios oficiais: manter todos bem informados sobre novidades, novas regras, movimentações dentro do condomínio (mudanças, reformas, manutenções) e campanhas periódicas de conscientização reduz o número de reclamações e conflitos.

DOWNLOAD 2: Cartaz conscientiza moradores sobre cuidados na pandemia

5. Limpeza na pandemia

Síndicos devem retomar as rotinas de limpeza mais frequentes nas áreas mais acessadas do condomínio. Um bom protocolo de limpeza deve contemplar:  

• roteiro e periodicidade na limpeza de áreas mais usadas:
  • elevadores
  • portas
  • maçanetas
  • interruptores
  • interfones
  • bancadas de trabalho de funcionários 
• lixo: o delivery deve aumentar, então deve-se dar maior atenção ao lixo reciclável;
• desinfecção de ambientes com pulverizadores ou empresa especializada, a depender do volume de circulação ou casos confirmados de covid-19;
• aumentar a comprar de produtos de limpeza essenciais para o momento:
  • refil de álcool em gel
  • álcool 70%
  • desinfetante
  • panos
  • luvas
  • propé (sapatilhas descartáveis para calçados)
  • papel toalha
• EPI’s (Equipamentos de Proteção Individual) para equipe de limpeza: luvas e botas específicas, óculos, uniforme, face shield etc.

E como fica a questão de obras x silêncio?

Isolamento social significa mais gente voltando para home office e estudantes tendo aulas à distância – o que não combina muito com barulho. No entanto, ao longo de dois anos de pandemia, observou-se que a paralisação total de obras é impraticável, visto que há:

• família esperando conclusão da reforma para mudar (único imóvel e direito de propriedade);
• obras em andamento, com empreitadas pagas;
• obras em caráter emergencial, como vazamento de água, gás, elétrica;
• obras estruturais, que colocam em risco a edificação se não concluídas;
• manutenções obrigatórias.

“A questão de suspensão ou restrições para reformas nas unidades e no condomínio acho que caiu. É insustentável devido à pressão”, opina Alexandre Prandini. Além do mais, vive-se um outro momento com menos riscos, devido ao avanço da vacinação.

A vida em condomínio é dinâmica: um dia a reforma é na casa do vizinho; amanhã pode ser na sua. A recomendação é que os condomínios avaliem a necessidade de adoção de protocolos que podem contemplar itens, como:

• controle do número de prestadores por unidade;
• apresentação do cronograma da obra (dias x nível de ruído) para que os demais moradores possam programar reuniões e aulas virtuais;
• disponibilizar áreas comuns ociosas às unidades mais afetadas pelo barulho para usar para trabalhar ou estudar;
• vale a tentativa de negociar com o condômino o adiamento da obra se não for emergencial.

DOWNLOAD 3 – Comunicado de Reforma em unidade

DOWNLOAD 4 – Cronograma de reforma de unidade

Entenda os limites para o barulho

• DOWNLOAD 5 – Campanha “Não parece, mas incomoda” conscientiza moradores sobre barulho

Fonte: SindicoNet

Por Amanda Accioli*

Nos condomínios, não é incomum que proprietários de unidades desejem realizar obras no interior do seu apartamento de acordo com suas necessidades, desejos e sonhos, e isso é totalmente legal, pois está exercendo seu direito de propriedade, como o uso e o gozo.

Entretanto, apesar de exercer este direito que é previsto na Constituição, as normas especiais limitam tal instituto para a segurança do mesmo proprietário e dos terceiros que residem no condomínio e que participam indiretamente.

Podemos citar como limites do direito de propriedade, os princípios previstos no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que são norteadores para uma boa convivência condominial, sendo eles: princípio do sossego, salubridade, segurança dos possuidores e bons costumes. Assim, o condômino não poderá utilizar sua propriedade de forma que viole estes princípios, sob pena de incorrer em multa.

• Reformas em unidades privativas do condomínio na quarentena

Como advogada de um condomínio localizado em Jundiaí, no interior de São Paulo, fui chamada a dar a minha opinião via parecer sobre o caso que vou contar abaixo, já discorrendo sobre o meu posicionamento.

Preciso alertar antes que, um dos principais deveres dos condôminos, instituído no Código Civil, é não realizar obras que comprometam com a segurança da edificação, prevista no art. 1.336, inciso III, e este é um dever de suma importância que deve ter observância tanto para o condômino, como para o síndico, pois envolve a responsabilidade de ambos.

Voltando ao caso de hoje, um determinado condômino recebeu uma notificação de multa por demolir a parede estrutural do prédio dentro da sua unidade, sem qualquer responsabilidade técnica, apresentação de projeto e autorização do síndico daquele condomínio. O documento também exigia que o morador reconstruísse a parte estrutural.

Este condômino interpôs recurso com pedido para anular esta multa, bem como não fossem mais aplicadas novas multas e que houvesse o cancelamento da determinação de reconstrução da parede. Ele alegou ausência de dano ou risco de lesão patrimonial  através de um laudo técnico pericial assinado por um engenheiro, que declarou sua responsabilidade técnica e afirmou que a demolição da parede da sala da unidade autônoma não oferecia risco à estrutura do prédio.

Ora pois, como diriam os amigos portugueses, eu não pude concordar com tal recurso interposto e esclareço o porquê:

Primeiramente porque o próprio condômino declarou no recurso que não observou as determinações previstas no Regimento Interno do Condomínio. E o que dizia o RI daquele condomínio? Leiam:

“Art.43. Em nenhuma hipótese será permitido fazer quaisquer obras ou serviços que afetem a estrutura do concreto, bem como modificar as disposições das paredes internas que contenham canalizações comuns ou que tenham função estrutural.

Art.44. Obras ou serviços de maior vulto e desde que não prejudiquem as redes de infraestrutura de prédio, só serão permitidas mediante prévia anuência da administração, com a apresentação de projetos elaborados por profissional devidamente credenciado pelo CREA, com aprovação e responsabilidade deste, sem prejuízo do disposto nos artigo anterior.”

Não bastando a infração ao Regimento Interno, o condômino violou as disposições da ABNT – NBR 16280, a qual regulamenta as reformas em edificações, pré-estabelecendo requisitos e sistema de gestão de reformas.

• Tudo sobre a Norma ABNT 16.280 referente a obras em condomínios

O condômino alegou ainda que apenas deixou de observar o “mero” procedimento e que as formas não podem subjugar o resultado pretendido ou a finalidade do direito.

Porém, devo ressaltar que, a exigência de apresentação prévia de projeto de reforma, com assinatura de responsabilidade técnica, bem como seu respectivo registro junto aos órgãos competentes não é “mero procedimento”, mas requisito essencial de segurança, haja vista que a ausência deste ou a demolição irresponsável sem acompanhamento de profissional habilitado coloca em risco não só a integridade do prédio, mas também a vida e segurança das pessoas que ali habitam.

O laudo pericial apresentado pelo condômino, pós-demolição, não supria a necessidade da elaboração de um projeto arquitetônico e de obra que observe as regras da ABNT  já mencionada e a responsabilidade técnica do profissional, não passando apenas por sua declaração, mas devendo estar devidamente registrada no órgão competente, mediante o pagamento da ART.

• Como implementar a NBR 16.280 no seu condomínio

Mas o que é a ART? Trata-se da Anotação de Responsabilidade Técnica. É o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos (escritos ou verbais) para o quais o mesmo foi contratado.

É um documento constituído por formulário padrão a ser preenchido pelo profissional, cujo preenchimento é de responsabilidade do profissional devidamente habilitado com registro no CREA.

A ART define, para os efeitos legais, o responsável  técnico pela execução de obras/serviços e dá oportunidade para o profissional de registrar nos CREAs suas obras ou serviços, cargos ou funções visando o cadastramento de seu Acervo Técnico e a caracterização da responsabilidade técnica específica.

Assim como, somente é considerada válida a ART quando estiver cadastrada no CREA, quitada, possuir as assinaturas originais do profissional e contratante, além de estar livre de qualquer irregularidade referente às atribuições do profissional que a anotou.

Vocês sabiam que a obrigação de apresentação da ART é instituída pela Lei Federal nº 6.496/77? Passo a transcrevê-la abaixo para conhecimento:

Art 1º – Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Art 2º – A ART define para os efeitos legais os responsáveis técnicos pelo empreendimento de engenharia, arquitetura e agronomia.

§ 1º – A ART será efetuada pelo profissional ou pela empresa no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), de acordo com Resolução própria do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).

§ 2º – O CONFEA fixará os critérios e os valores das taxas da ART ad referendum do Ministro do Trabalho. Art 3º – A falta da ART sujeitará o profissional ou a empresa à multa prevista na alínea ” a ” do art. 73 da Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966, e demais cominações legais.

Assim, neste caso específico que fui chamada a dar meu parecer, o laudo apresentado pelo condômino e assinado pelo engenheiro não era válido, pois a responsabilidade técnica deveria estar devidamente registrada. Além disso, o profissional que não se atenta a tal requisito está violando a lei  e é passível de multa.

E então, no meu parecer ao corpo diretivo daquele condomínio, considerando que o condômino é responsável pela elaboração, contratação, apresentação e pagamento do projeto arquitetônico e ART, foi de que deveriam ser adotadas as seguintes medidas:

1. O condômino deveria apresentar o projeto arquitetônico ou laudo técnico com registro e recolhimento da ART junto ao órgão competente referente à demolição da parede; 
2. Reconstruir a parede demolida conforme o original, mediante apresentação de projeto arquitetônico e recolhimento da ART.

E ainda preciso lembrá-los que, caso não fossem atendidos os requisitos, o condomínio e seu representante legal responderia civil, administrativa e criminalmente caso ocorressem prejuízos decorrente dessa obra. Por isso senhores síndicos, todo cuidado é pouco!

Vocês já passaram por caso semelhante? Conta aqui nos comentários!

Fonte: SINDICONET

Orçamentos fechados ou abertos, qual a melhor opção?

Com cada vez mais incidentes de incêndio em condomínios nos últimos anos, a atenção dos síndicos e administradores vem sendo redobrada para um item de segurança muito presente e importante no combate ao fogo: os extintores de incêndio.

Os extintores com carga de água ou pó químico devem ser recarregados a cada 12 meses. Já o extintor de CO2 deve ser inspecionado a cada seis meses e recarregado se houver necessidade. 

As mangueiras dos extintores são equipamentos que também merecem atenção, mas devem passar por teste hidrostático apenas a cada cinco anos.  

E algo que poderia ser corriqueiro para o cotidiano do condomínio como uma manutenção anual pode virar uma dor de cabeça muito grande para o síndico que não está familiarizado com o processo.

Isso porque um orçamento um pouco mais em conta pode vir com uma surpresa: o custo das peças a serem trocadas a parte, o que encarece bastante o preço final do serviço.

Tipos de orçamento

ORÇAMENTO FECHADO

“Já chegamos a ver diferença de mais de 800% entre a cotação e o preço final do serviço”, explica Raquel Tomasini, gerente de produtos da Lello.

Para evitar esse susto, muitos condomínios optam pelo orçamento fechado, que contempla quase tudo.

Apesar de poder chegar a ser 40% mais caro do que o orçamento inicial sem peças, essa modalidade não cobre, por exemplo, extintores que precisem ser substituídos – ficando esse encargo, sempre, para o condomínio.

Mas, mesmo dando mais tranquilidade para o síndico por saber que o valor cotado será mais próximo do que será cobrado pela prestadora de serviços, nem todos recomendam o orçamento fechado.

ORÇAMENTO ABERTO

“Eu oriento os síndicos a acertarem com a mesma empresa, para que tenham um serviço mais uniforme. O orçamento aberto sempre tem o fator surpresa, mas pode ser que não saia tão caro quanto o fechado. Por isso, escolher o orçamento aberto também é uma opção a ser pensada”, ensina Sergio Meira, do Secovi-SP.

Portanto, é preciso ponderar se o orçamento mais barato – o aberto – será mais vantajoso, já que esse valor certamente não será o final, mas em alguns casos, ele pode, sim ser mais baixo do que o orçamento fechado, dependendo principalmente do estado dos extintores.

A maior dificuldade para se chegar ao preço certo se dá porque isso só acontece quando todos os extintores forem abertos. É apenas nesse momento que o prestador de serviço consegue avaliar com segurança os itens que sofreram mais desgaste e precisam ser trocados.

As peças que apresentam maior índice que troca são: manômetro, o ring, pera, tubo, sifão e válvula. Sendo que essas últimas podem também ser reparadas.

Vale ressaltar que, independente da modalidade do orçamento, o mesmo deve descrever minuciosamente o que está incluso no preço ou não, assim como o valor das recargas de água, pó químico, CO2.

Também deve constar se a pintura dos equipamentos faz parte do pacote ou se deve ser acertada à  parte – o que também encarece o valor final do serviço.

Obrigatoriedade

É importante lembrar que a recarga dos extintores é uma obrigação legal do síndico, e não há opção entre efetuá-la ou não.

Daí a importância de que esse aporte esteja previsto no planejamento financeiro do condomínio, evitando que a manutenção se torne um peso extra nas contas do local.

Como escolher e o que exigir da empresa

Ao escolher a empresa de recarga e manutenção dos extintores e equipamentos contra incêndio, o primordial é que ela seja certificada pelo Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia). Veja aqui a situação da empresa junto ao órgão.

No estado de São Paulo, a empresa também deve ser cadastrada na Cetesb.

Também é de suma importância que haja um engenheiro no quadro de funcionários da empresa. Ao efetuar a recarga, os extintores em conformidade com a lei brasileira devem, receber um selo do Inmetro.

A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada pelo técnico responsável pela manutenção.

Selo INMETRO

• Desde de março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Conformidade para extintores, que garante a qualidade do equipamento e das empresas especializadas na manutenção
• O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com a data do próximo vencimento (como na troca de óleo de um carro), e é válido em todo território nacional
• O selo garante que o extintor ou serviço de manutenção foi certificado por uma instituição credenciada pelo Inmetro

Evite fraudes na recarga e manutenção dos extintores

É importante escolher uma empresa que ofereça a possibilidade de devolução dos extintores caso não haja acordo depois que o orçamento final – com peças e reparos – seja apresentado. Dessa forma, o síndico não fica obrigado a pagar um serviço cujo valor final passe demais do seu orçamento.

Para garantir que os extintores não sejam trocados pela empresa contratada, nossos consultores sugerem que o síndico peça ao zelador para que anote o número dos extintores, ou que faça uma marca – como um ponto de esmalte de uma cor que se sobressaia – no seu equipamento.

Assim, haverá a certeza de que o extintor devolvido é o mesmo que foi enviado à empresa.

Sem extintores

O condomínio não pode ficar sem extintores. Portanto, para que a manutenção aconteça, e o local não fique desguarnecido, há duas saídas:

• Empresa faz a manutenção em duas etapas – leva primeiro os extintores de andares pares e depois, dos ímpares; assim se algum pavimento passar por alguma situação de combate ao fogo, é rápido chegar ao equipamento
• Empresa empresta os extintores: algumas prestadoras de serviço oferecem esse diferencial, se informe ao cotar com o fornecedor

Passo a passo da contratação

1. Cotação com empresas: Cuidado com orçamentos muito abaixo da média do mercado
2. Avalie e escolha qual a melhor opção: orçamento fechado ou aberto
3. Certifique-se de que a empresa é certificada pelo INMETRO
4. O técnico visita o condomínio, checa os equipamentos, entrega um laudo e orçamento
5. Aprovado o orçamento, retira os extintores, deixando equipamentos de reserva no local
6. No retorno, verifique se o lacre não está violado e se os extintores não foram trocados

Inspeção

Mas não é só no momento da manutenção que o condomínio deve ficar atento aos seus extintores.

Pelo menos duas vezes por semana, o zelador deve verificar cada um deles, para se certificar se houve uso ou se foi descarregado. Nesse caso, ou se houve perda de pressão, o mesmo deverá ser recarregado.

– Veja aqui um roteiro de Inspeção predial que o zelador pode seguir

Fonte: SíndicoNet

Orientações sobre distanciamento social e o direito de todos devem ser considerados na pandemia

A região de Sorocaba (SP) está na fase verde do Plano São Paulo desde o dia nove de outubro e, aos poucos, os moradores estão retomando as atividades físicas nas academias. Mesmo assim, há quem prefere praticá-las ao ar livre ou, até mesmo, dentro dos próprios condomínios.

Na fase verde, as academias podem funcionar 12 horas por dia e com 60% da capacidade total. Andréia Mott fazia exercícios na casa desde o início da pandemia, mas, com a liberação, voltou a frequentar o espaço.

“Um ponto fundamental é pelo fluxo das pessoas ser menor aqui, então a gente tem uma sensação de segurança muito maior. Até em relação à higienização dos aparelhos, nós como alunos e os professores, a gente consegue ter um controle maior sobre isso, o que nos dá uma segurança muito maior para treinar”, explica.

Dessa forma, cresce também a procura por serviços de educadores físicos que estão dando aulas em condomínios, por exemplo.

Uma academia que fica em um condomínio em Araçoiaba da Serra (SP) ficou quase sete meses de portas fechadas. Para a retomada foram instaladas mais janelas, os equipamentos estão mais distantes um do outro e todos são higienizados após o uso.

O álcool em gel está disponível em vários lugares e o acesso na entrada está sendo controlado, sendo que os interessados só podem ir com hora marcada, como afirma o síndico João César Fuentes.

“Hoje é agendado, uma hora de academia, com 15 pessoas. Tem um espaço muito saudável para eles praticarem o exercício físico”, diz.

Além de todos esses cuidados, o espaço também ganhou reforço de profissionais que fiscalizam tudo. Rafael Borges Figueiró é responsável por uma empresa que gerencia academias e conta que a procura por esse tipo de serviço aumentou muito nos últimos meses.

“Os próprios condomínios viram essa demanda grande em relação ao cuidado durante a pandemia, então precisou de uma supervisão maior, um atendimento mais especializado e um cuidado maior com a academia. Com isso, a nossa empresa teve um crescimento na procura desses condomínios, de três vezes mais comparado ao semestre passado, justamente pelo cuidado que os gestores de academias, síndicos, estão tendo com seus condôminos“, diz.

Já em um condomínio que fica na zona norte, quase todos os alunos optaram por permanecer com as aulas ao ar livre. Paulo Heitor de Almeida Moura atende os alunos no período da manhã e noite, e todos utilizam máscaras, sendo divididos em grupos pequenos.

“O lugar aberto passa uma confiança, uma segurança maior para os alunos. Treinar com sol no período da manhã ou no final do dia mais fresco, eu acho que é mais gratificante para os alunos, mais motivador. Nós usamos a máscara, passo para eles uma máscara descartável para ajudar a oxigenação, temos o álcool em gel e os alimentos: frutas, barrinhas de cereal. É individual, cada um com seu saquinho”, diz.

“Eu comecei fazendo aula online e comecei a gostar, estava sentindo a necessidade de fazer, acabei gostando e agora estou gostando mais ainda, porque está podendo sair um pouco mais ao ar livre, usando máscara, higienização a mão, usando todos os procedimentos. Pretendo levar para o resto da vida, saúde até o final”, conta o aluno Tiago dos Santos Jorge.

Fonte: G1

Entrega deve ser feita até 30/05 (data prorrogada*). Está preparado? Separamos as principais dúvidas sobre a declaração envolvendo síndicos moradores, profissionais, condôminos e loteamentos. Confira!

Entra ano e sai ano, chega a hora de declarar o Imposto de Renda e muitas dúvidas ressurgem. Na gestão condominial não é diferente.

São muitas siglas, números e até uma decisão judicial recente em torno desse tema confundiu a cabeça de muitos síndicos e administradores. Afinal, eles devem declarar? E os condôminos, precisam declarar a taxa condominial?

Leia essa matéria para saber estas e outras respostas sobre Imposto de Renda em condomínios. Boa leitura!

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1. O condomínio precisa declarar IR?

Não. Basicamente, por não ter personalidade jurídica, nem visar lucro, condomínios não pagam e nem declaram imposto de renda do empreendimento em si. Entretanto, como empregador (funcionários próprios, síndico profissional, autônomos etc), o condomínio deve declarar anualmente o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) por apresentar a DIRF (Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte – veja mais no item 5).

2. Síndicos moradores e profissionais devem declarar IR?

Depende. Quanto ao síndico profissional, assim como qualquer empregado, o gestor está obrigado a declarar seu salário à Receita Federal, devendo incluir o benefício na declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”. Caso a receita ultrapasse R$ 6 mil anuais, no entanto, deverá ser declarada via DIRF. 

Mas a grande questão aqui é em relação ao síndico morador isento da cota condominial. De acordo com a própria RF, a isenção é um rendimento obtido através da prestação de serviços e por isso deve compor a base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e do ajuste anual.

A grande virada nessa história tem a ver com a recente decisão do STJ sobre o tema, confira na questão abaixo.

3. Síndicos isentos podem deixar de declarar o Imposto de Renda? 

É possível, mas muito cuidado! Em dezembro de 2019, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que um síndico morador do Rio de Janeiro, isento do pagamento da cota, não deveria recolher o IR da taxa condominial. Essa jurisprudência, já transitada em julgado, acalorou o setor e gerou muitas dúvidas.

Especialistas reforçam que, apesar de se tratar de um caso específico, afetando diretamente apenas as partes envolvidas, ele representa um importante precedente que certamente influenciará na fundamentação das futuras sentenças.

“A decisão proferida pelo STJ não é vinculante, de modo que, somente se aplica ao caso submetido a julgamento. Para os síndicos se valerem do mesmo entendimento em seu favor, deverão ingressar com demandas individuais, uma vez que ainda não temos um Órgão de Classe representativo dessa categoria para uma postulação coletiva,” afirma o advogado especialista em condomínios Tarsio Taricano.

Os síndicos podem solicitar uma declaração atestando a não tributação da isenção, bem como postular a devolução dos valores pagos dos últimos 5 anos por meio de ação própria contra o Fisco Federal. Mas cuidado: o pedido pode ou não ser acatado pelo juiz, despendendo tempo, dinheiro e energia.

Como fazer isso? Veja abaixo:

• ajuizar uma ação postulando, em caráter de tutela antecipada, a declaração da inexigibilidade do tributo, para que possa apresentar sua declaração de Imposto de Renda, já no próximo exercício, com enquadramento da sua isenção condominial dentre os rendimentos não tributáveis
• requerer na ação, ao final, que esta inexigibilidade seja confirmada por sentença
• se for o caso, o síndico ainda poderá pleitear a devolução dos valores pagos nos últimos cinco anos. 

4. Receitas arrecadadas pelo condomínio com aluguel de topo do prédio, publicidade etc, locação de áreas comuns pelos moradores e multas por infração ao regulamento interno precisam ser declaradas? Por quem?

Para todos os casos acima, sim, deve-se declarar, mas somente se o valor recebido pelo condomínio superar R$ 24.000,00 no ano-calendário. Do contrário, segue isento. A Lei nº 12.973. de 14 de maio de 2014, art. 3º, trata sobre isso:

Ficam isentos do Imposto de Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais, limitado a R$ 24.000,00, por ano- calendário e desde que sejam revertidos em benefícios do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

I – de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

II – de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

III – de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

Segundo Rosely Schwartz, professora do curso de administração condominial da FECAP e especialista em condomínios, nesses casos, os condôminos deverão declarar no seu IR a quota parte correspondente à sua unidade, de acordo com a Convenção.

Em complemento, o que diz a Receita Federal:

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. 

Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

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5. Qual a diferença entre DIRF e Imposto de Renda? 

A DIRF é uma declaração feita pelas fontes pagadoras, e não deve ser confundida com o Imposto de Renda. Nela, o condomínio deve declarar seus rendimentos com retenção dos funcionários, empresas contratadas e autônomos (valores a partir de R$ 6 mil por ano) por meio de referências exigidas das notas fiscais, como CNPJ da empresa, número da nota, valor e código.

Segundo o advogado Tarsio Taricano, a ausência da declaração vincula o CPF do responsável perante a RF (síndico) ao cadastro de inapto, cancelando o mesmo e podendo trazer problemas como, por exemplo, a impossibilidade de liberação da restituição de Imposto de Renda aos funcionários vinculados à folha de pagamento que tiverem retenção do IR. 

6. O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados próprios? 

Sim. Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados.

7. Despesa com condomínio pode ser deduzida no Imposto de Renda? 

Não. De acordo, com o consultor tributário Jorge Lobão, do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), despesa com condomínio não é dedutível do Imposto de Renda.  

8. Cadastro desatualizado do síndico na Receita Federal impacta na declaração do IR?

Sim. Para Taricano, é recomendável manter a representação do condomínio atualizada na RF, pois pode, eventualmente, ocorrer o cruzamento das informações e levar o síndico a ser enquadrado na malha fina quando entregar sua declaração de Imposto de Renda.

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9. Proprietários devem declarar a taxa condominial no Imposto de Renda?

Não. Conforme orientação da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), não há nenhuma obrigatoriedade de informação do pagamento da cota condominial no Imposto de Renda, tendo em vista a ausência de benefício.

10. Taxa de manutenção em associação de moradores precisa ser declarada?

De acordo com informações da Receita Federal, não há previsão legal para dedução das despesas com “taxa de manutenção de Associação de Proprietários” da base de cálculo do imposto sobre a renda, mas Taricano ressalta:

“A sistemática da taxa de manutenção cobrada em loteamentos se assemelha muito a uma cota condominial, todavia, a Associação dos Moradores, como entidade personificada, sem fins lucrativos, deve se submeter ao seu regramento tributário específico”.

Informações gerais sobre a declaração do Imposto de Renda

Período de entrega: de 1º de março e até às 23h59 do dia 31 de maio*

Como declarar: Baixe gratuitamente este programa e siga o passo a passo

O que acontece caso a declaração não seja entregue no prazo? Multa de 1% sobre o imposto devido ao mês, com valor mínimo de R$ 165,74 e máximo de 20% do imposto devido.

(*) A Receita Federal alterou o prazo final de entrega da declaração do Imposto de Renda de pessoas físicas de 2021, referente ao ano calendário 2020, do dia 30 de abril para o dia 31 de maio. A informação foi publicada na edição de hoje do Diário Oficial da União. Há também o Projeto de Lei nº 639/21, que quer estender o prazo para 31/07 e aguarda sanção presidencial após ser aprovado pela Câmara ontem (13/04).

Fontes consultadas: Tarsio Taricano (advogado especialista em condomínios), Mayara Silva (advogada), Rosely Schwartz (consultora especialista em condomínios), Jorge Lobão (consultor tributário) e ABADI.

Tema divide opiniões e coloca síndicos em situação delicada em meio à discussão do direito de propriedade, home office e necessidade de controle do contágio. Entenda

Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.

Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.

Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?

As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.

Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP. 

No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que “a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas”. 

A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.  

Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.

“Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas“, diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.

Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo.

Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma – seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível – é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.

Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.

Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos

O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.

A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho,em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.

Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.  

“Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem”, diz Karina. 

A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.

Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são “as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo”.

“O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso“, afirma o advogado Márcio Spimpolo. 

Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia

O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.

O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos – via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:

Dias e horários

• Entrada de prestadores de serviços autorizada em dias úteis
• Horário reduzido: das ___h às ___h (ex: 9h às 16h)
• Sábado, domingo e feriados: apenas emergências (vazamento de água, gás etc)

Documentação a ser apresentada pelo condômino

• Preenchimento de requisição de reforma. Use nosso modelo
• Apresentação do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável com atendimento à norma ABNT NBR 16.280:2015
• Apresentação do comprovante de recolhimento de ART ou RRT
• Análise e aprovação de documentação
• Agendamento prévio da obra
• Pré-cadastro de prestadores autorizados para o controle de acesso: nome e  nº do documento. 

Áreas comuns: adequações

• Dispensers de álcool em gel em pontos de acesso e passagem de prestadores
• Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar

Áreas comuns: regras para prestadores de serviços

• Uso obrigatório e correto de máscara facial (cobrir nariz e boca)
• Avaliar medição de temperatura antes do acesso
• Proibida a permanência em espaços comuns
• Proibido uso de banheiros, vestiários e copa dos funcionários do condomínio
• Proibida entrada de veículos de prestadores na garagem
• Proibido uso do elevador por prestadores junto com moradores

Na unidade em reforma

• Obrigatória presença do responsável pela obra para garantir atendimento às regras
• Número reduzido de prestadores por unidade: até ____ prestadores (ex: até 3 a depender da metragem)
• Evite entra e sai desnecessário (fumar, refeições etc)

Barulho

• Limite de ___ obras simultâneas na mesma torre (ex: 2 ou 3, a depender do porte)
• Escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias
• Horário reduzido para ruído alto: das ___h às ___h (ex: 10h às 14h)
• Conversas em volume baixo
• Proibido uso de aparelhos sonoros
• Disponibilizar áreas comuns ociosas aos moradores mais afetados para trabalhar ou estudar

Comunicação aos condôminos sobre nova reforma

• Divulgação com antecedência sobre nova reforma e data de início.
• Compartilhamento de cronograma da obra (dias x nível de ruído) para melhor organização dos demais moradores quanto a reuniões e aulas.

Limpeza

• Preparo dos espaços e elevador (proteções) pela equipe do condomínio
• Vedação da porta da unidade em reforma para minimizar sujeira no corredor ou áreas
• Limpeza das áreas sujas em decorrência da obra (corredor, elevador, halls de passagem)
• Sanitização de ambientes 

Fonte: SINDICOnet