Reformas em unidades privativas na pandemia

Tema divide opiniões e coloca síndicos em situação delicada em meio à discussão do direito de propriedade, home office e necessidade de controle do contágio. Entenda

Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.

Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.

Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?

As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.

Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP. 

No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que “a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas”. 

A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.  

Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.

“Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas“, diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.

Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo.

Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma – seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível – é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.

Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.

Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos

O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.

A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho,em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.

Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.  

“Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem”, diz Karina. 

A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.

Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são “as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo”.

“O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso“, afirma o advogado Márcio Spimpolo. 

Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia

O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.

O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos – via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:

Dias e horários

• Entrada de prestadores de serviços autorizada em dias úteis
• Horário reduzido: das ___h às ___h (ex: 9h às 16h)
• Sábado, domingo e feriados: apenas emergências (vazamento de água, gás etc)

Documentação a ser apresentada pelo condômino

• Preenchimento de requisição de reforma. Use nosso modelo
• Apresentação do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável com atendimento à norma ABNT NBR 16.280:2015
• Apresentação do comprovante de recolhimento de ART ou RRT
• Análise e aprovação de documentação
• Agendamento prévio da obra
• Pré-cadastro de prestadores autorizados para o controle de acesso: nome e  nº do documento. 

Áreas comuns: adequações

• Dispensers de álcool em gel em pontos de acesso e passagem de prestadores
• Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar

Áreas comuns: regras para prestadores de serviços

• Uso obrigatório e correto de máscara facial (cobrir nariz e boca)
• Avaliar medição de temperatura antes do acesso
• Proibida a permanência em espaços comuns
• Proibido uso de banheiros, vestiários e copa dos funcionários do condomínio
• Proibida entrada de veículos de prestadores na garagem
• Proibido uso do elevador por prestadores junto com moradores

Na unidade em reforma

• Obrigatória presença do responsável pela obra para garantir atendimento às regras
• Número reduzido de prestadores por unidade: até ____ prestadores (ex: até 3 a depender da metragem)
• Evite entra e sai desnecessário (fumar, refeições etc)

Barulho

• Limite de ___ obras simultâneas na mesma torre (ex: 2 ou 3, a depender do porte)
• Escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias
• Horário reduzido para ruído alto: das ___h às ___h (ex: 10h às 14h)
• Conversas em volume baixo
• Proibido uso de aparelhos sonoros
• Disponibilizar áreas comuns ociosas aos moradores mais afetados para trabalhar ou estudar

Comunicação aos condôminos sobre nova reforma

• Divulgação com antecedência sobre nova reforma e data de início.
• Compartilhamento de cronograma da obra (dias x nível de ruído) para melhor organização dos demais moradores quanto a reuniões e aulas.

Limpeza

• Preparo dos espaços e elevador (proteções) pela equipe do condomínio
• Vedação da porta da unidade em reforma para minimizar sujeira no corredor ou áreas
• Limpeza das áreas sujas em decorrência da obra (corredor, elevador, halls de passagem)
• Sanitização de ambientes 

Fonte: SINDICOnet