Empresa é vital para saúde do condomínio, diz especialista.
A auto administração, comum nos condomínios antigamente, tornou-se impraticável nos dias de hoje. Se antes ela era uma opção mais econômica, especialmente para prédios de menor porte, atualmente a situação é outra, explica o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário.
“Este tipo de auto gestão requer o trabalho de, no mínimo, um contador e um advogado, o que acaba saindo mais caro que o valor de uma taxa de administração. E também não compensa tecnicamente, porque o trabalho necessário para uma boa e competente administração envolve conhecimento de várias áreas, além do atendimento a inúmeras normas e exigências tanto fiscais quanto trabalhistas e até mesmo de medicina do trabalho”, diz o advogado.
Muitas vezes mal vistas pelos condôminos, as administradoras têm papel fundamental no dia a dia do condomínio. “Entre diversas funções, elas são responsáveis por orientar os síndicos, convocar assembleias, participar delas e normalmente elaborar as atas, além de registrá-las em cartório e distribuí-las”.
Daphnis de Lauro lembra que há ainda a emissão dos boletos de cobrança, a baixa dos pagamentos, a cobrança dos inadimplentes, o controle de despesas, a cotação para obras, entre outras.
“Sem contar a obrigação de emissão da NFTS (Nota Fiscal de Tomador de Serviço), retenção do ISS (Imposto Sobre Serviços) na fonte, brigada de incêndio, CIPA, PPRA, vistoria do para-raios, recarga dos extintores, limpeza da caixa d’água e desinsetização, contratação e dispensa de funcionários, etc”, completa o especialista.
À administradora também cabe notificar os condôminos que descumprem as normas da convenção ou do regulamento interno, intermediar os conflitos e também o relacionamento entre condôminos, síndico e funcionários. E deve ainda elaborar os balancetes mensais, com os documentos comprobatórios das despesas do condomínio e os enviar aos conselheiros. Posteriormente, precisa responder às dúvidas e observações do conselho.
“Por tudo isso, os condôminos e, principalmente, os síndicos devem ser orientados a não escolher a administradora pelo preço, mas sim pela honestidade e competência. Todo trabalho deve ser remunerado e, quem trabalha bem, tem que receber à altura. Qualquer erro administrativo poderá resultar em graves consequências, principalmente financeiras”, finaliza Daphnis de Lauro.
(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
Aprenda o passo a passo completo sobre os cuidados com elevadores para que condôminos, funcionários e visitantes façam uso seguro e tranquilo em seu condomínio
Elevador é considerado o transporte mais seguro do mundo e está entre os mais usados, principalmente em condomínios.
O síndico deve ter um cuidado especial com a manutenção destes equipamentos, pois envolve risco de vida e, se não forem seguidas normas e legislações, a responsabilidade pode recair sobre ele em caso de acidentes.
Para se ter uma ideia, mais de 25 milhões de pessoas usam diariamente cerca de 80 mil elevadores na cidade de São Paulo — número oito vezes maior que o de passageiros de ônibus.
Em todo o Brasil são cerca de 400 mil elevadores, metade concentrada nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, segundo levantamento fornecido pelo Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).
Embora raros, os acidentes envolvendo elevadores assustam. “Normalmente os acidentes ocorrem por falta de manutenção adequada ou durante o resgate de passageiros por pessoa não habilitada. O resgate deve ser feito pelos profissionais das empresas contratadas, ou, em último caso, Corpo de Bombeiros”, alerta Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
Acidentes envolvendo elevadores, além do potencial letal, podem trazer, no mínimo, danos com amputação de membros e lesões permanentes. De acordo com a Prefeitura de São Paulo, entre 2017 e 2019, houve sete acidentes na cidade, dos quais dois com vítimas fatais.
Segundo o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, nenhuma queda total havia sido registrada nos últimos 15 anos no estado até a ocorrência na cidade de Santos no dia 30/12/19, em que um elevador despencou do nono andar, causando quatro mortes.
Manutenção dos elevadores é questão de segurança
Por envolver o transporte de milhares de pessoas, proporcionar conforto e conveniência, é fundamental a manutenção dos elevadores, equipamentos vitais para empreendimentos residenciais e comerciais.
Nos condomínios, os elevadores estão listados entre os itens mais críticos. “Numa escala de zero a 10, um elevador parado leva nota 9, só perdendo para falta de água”, opina o síndico profissional Fúlvio Stagi, que atende 32 condomínios no estado do Rio de Janeiro.
Paradas de elevador, deixando pessoas presas dentro da cabine, são um pouco mais comuns. Embora de baixo risco, são suficientes para deixar quem ficou trancafiado à beira do desespero. Em 2019 foram realizados 587 resgates em elevadores que pararam de funcionar no Estado de São Paulo, de acordo com dados do Corpo de Bombeiros.
“A manutenção dos elevadores é parte essencial na operação dos condomínios, tanto por questões de desempenho quanto de segurança. Os moradores percebem a criticidade dos elevadores e muitos têm grandes preocupações quanto a falhas que possam levar pessoas a ficarem presas na cabine, ocasionadas por defeitos ou mesmo falta de energia elétrica”, afirma Jessé de Souza Oliveira Jr., síndico profissional.
Elevadores são regulados por legislação e normas técnicas
De acordo com Everton Ramos, sócio e consultor técnico da Hi Solution Consultoria e Engenharia, a principal norma técnica que regula os elevadores é a ABNT NBR NM 207/1999, que especifica as regras de segurança para a construção e instalação de elevadores elétricos de passageiros com casa de máquinas. Para elevadores sem casa de máquinas, a norma é a ABNT NBR – 16042/2012.
No que diz respeito à manutenção de elevadores, a norma é a ABNT NBR 16083/2012, que se aplica a elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes, com requisitos para instruções de manutenção dos equipamentos.
Quanto à legislação, os condomínios devem estar atentos às leis municipais.
obrigatoriedade de ter contrato com uma empresa de conservação registrada na Prefeitura.
Segundo o artigo 7º, o registro da empresa conservadora “dependerá da indicação e do registro, junto à Prefeitura, de engenheiro responsável técnico, regularmente capacitado, nos termos da legislação federal e das normas próprias, expedidas pelo órgão de classe.” No que diz respeito ao registro das empresas conservadoras, a lei é complementada pelo Decreto Municipal nº 52.340/2011.
A lei ainda diz que os “engenheiros responderão solidariamente com as empresas instaladoras ou conservadoras pelo cumprimento desta Lei, sendo passíveis das mesmas responsabilidades e penalidades em que as empresas incorrerem em virtude de infrações.”
Já o artigo 9º obriga a empresa conservadora a fazer inspeção anual rigorosa dos elevadores, com emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA), documento obrigatório que indica as condições de funcionalidade e segurança dos equipamentos. “Com esse documento, a prefeitura delega às empresas de manutenção a obrigação de relatar o estado de conservação dos equipamentos”, comenta Everton Ramos.
“O ideal é que a empresa oriente os condomínios clientes a munir seus elevadores com todos os itens de segurança estabelecido por norma e pelo RIA, aumentando o coeficiente de segurança dos usuários”, comenta Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
A Prefeitura de São Paulo cobra anualmente R$ 150,00, por elevador, referente à Taxa de Vistoria de Aparelhos de Transporte Vertical e Horizontal, para fazer cadastro dos equipamentos em um sistema informatizado. Há um Projeto de Lei em andamento para acabar com a cobrança, de autoria da vereadora Janaína Lima.
Essa cobrança varia de município para município.
O que exigir da empresa de manutenção para estar em dia com leis e normas
Não há outro caminho: para que os elevadores estejam em dia com leis, normas e padrões de funcionamento e segurança, todo condomínio deve contratar uma empresa de manutenção ou conservação com as credenciais necessárias e seguir suas orientações.
“Em caso de dúvida sobre a atual prestadora de serviços, o síndico deve recorrer a consultores independentes ou ainda ao Seciesp, que poderá ajudá-los neste sentido”, alerta Max dos Santos. A depender do escopo, um parecer técnico pode ser contratado a partir de R$ 750 por elevador.
De acordo com a diretora de Instalações Existentes e Modernização na Atlas Schindler, Marici Santos, a manutenção realizada periodicamente pela empresa contratada atenderá as exigências técnicas, bem como garantirá que o equipamento esteja em condições normais e seguras de funcionamento.
“Importante que os apontamentos realizados pela empresa de manutenção para garantir a funcionalidade do equipamento sejam observados e providenciados pelo cliente, já que os equipamentos, com o tempo de uso, necessitam de ajustes corretivos que implicam autorização”, enfatiza a diretora da Atlas Schindler.
O que costuma ser verificado e executado na manutenção de um elevador
O elevador é um equipamento complexo e possui diversos itens para serem inspecionados periodicamente. É muito importante que a mantenedora execute as rotinas de manutenção, seguindo a periodicidade exigida por cada componente.
“Existem itens de segurança, como cabos de aço, regulador de velocidade e bloco de segurança, que devem ser rigorosamente verificados para garantir o funcionamento correto e seguro dos elevadores aos condôminos e demais usuários”, explica Everton Ramos, da Hi Solution.
Durante a visita de manutenção, os técnicos da empresa testam componentes de segurança, identificam peças que apresentam desgastes e que podem precisar de substituição, dentre outros detalhes que fazem a diferença na disponibilidade de funcionamento dos elevadores em um condomínio.
Além do atendimento presencial, hoje já existem soluções digitais de monitoramento remoto dos elevadores. A Atlas, por exemplo, oferece o Schindler Ahead, que permite a aplicação de uma manutenção preditiva por meio de análises avançadas, o que pode aumentar a disponibilidade dos equipamentos.
Como escolher uma empresa idônea e gabaritada
É unânime entre especialistas e síndicos entrevistados que o principal cuidado com os elevadores começa na escolha da empresa de manutenção ou conservação do equipamento – independentemente de ser o fabricante.
“O mais importante é que a manutenção dos elevadores seja feita por empresa habilitada e capacitada, com registro em órgãos competentes, tais como registro de concessão na prefeitura e entidades de classe, como o Seciesp. Importante checar certidões negativas de débitos da empresa bem como contatar clientes atendidos para avaliar a celeridade de atendimento“, recomenda Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
No caso dos empreendimentos localizados na cidade de São Paulo, a checagem de registro dos equipamentos deve ser feita no SEGUR, órgão de fiscalização da prefeitura.
Outros requisitos que a empresa escolhida deve atender:
CNPJ válido com CNAE adequado para a atuação no mercado de elevadores
registro de concessão atualizado da prefeitura: as renovações são feitas a cada dois anos
engenheiro mecânico responsável na empresa, regularizado no CREA
equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas (formação técnica geralmente em mecânica, eletrônica, eletrotécnica e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas)
seguro de responsabilidade civil
Um diferencial das empresas registradas no Seciesp é a certeza do atendimento de uma séria de itens de acordo com a legislação vigente, bem como ao estatuto da entidade, inclusive a assinatura de seu Código de Ética.
O síndico profissional Fúlvio Stagi informa que, via de regra, opta por contratos com os fabricantes. Ele também tem boas experiências com empresas terceirizadas que prestam serviços para condomínios de sua carteira de clientes.
“Analisamos diversos critérios, inclusive o capital social da empresa e sua reputação no mercado. Não adianta ter nome se não presta um rápido atendimento. Tempo de resposta para passageiro preso é um item que pesa muito hoje”, relata Stagi.
Acabou de assumir com síndico? É prioridade checar o contrato de manutenção dos elevadores
Os experientes síndicos profissionais Fúlvio Stagi e Jessé Oliveira concordam que a primeira coisa que o síndico que acabou de assumir o posto deve fazer em relação aos elevadores é checar o contrato de manutenção, seguida de reunião com a empresa, endossa o Seciesp.
“Quando assumo um condomínio, verifico o contrato, a empresa e marco uma reunião com o supervisor ou até mesmo com o técnico para nos mostrar as condições dos elevadores. Tudo deve ser bem analisado, porque pode impactar, e muito, na cota condominial”, explica Stagi.
A orientação de Max dos Santos, do Seciesp, ao síndico é pedir à empresa para levar para a reunião o último RIA.
“Fale com o responsável e peça um laudo de avaliação atual sobre os elevadores, devidamente assinado pelo engenheiro responsável atestando as condições, principalmente de segurança dos equipamentos. Se ainda restar dúvidas, procure um consultor independente para fazer a avaliação“, instrui Max dos Santos.
Contratar uma assessoria ou consultoria, que não concorra com os mantenedores, para realizar uma auditoria dos trabalhos executados nos elevadores do condomínio é uma forma de o síndico ter informações técnicas do desempenho da atual contratada e dos equipamentos por profissionais isentos de interesse.
A consultoria poderá confirmar (ou não) e complementar informações fornecidas pela contratada, embasando e facilitando a tomada de decisões por parte do síndico quanto a manter a empresa, exigir ajustes ou até mesmo partir para a escolha de uma nova conservadora.
Jessé Oliveira orienta o novo síndico a verificar se o valor pago à empresa está compatível com o cobrado no mercado, lembrando que sempre é possível tentar uma negociação para redução desses valores.
Outras recomendações dos especialistas:
Checar o tipo de contrato (com ou sem peças – veja mais abaixo)
Checar se o contrato atende as necessidades e condições dos elevadores
Checar se os elevadores ainda estão na garantia
Exigir os comprovantes de manutenção, fichas de atendimento ou ordem de serviço
Visitar a casa de máquinas, mesmo sendo leigo no assunto, para observar a qualidade dos serviços prestados
Conferir se as coberturas do seguro do condomínio estão adequadas
Saiba como fazer um contrato de manutenção dos elevadores sem erros
Como visto no começo desta reportagem, os condomínios que possuem elevadores são obrigados por lei a ter um contrato de conservação com empresa habilitada.
Para este tipo de equipamento, existem duas modalidades de contratos:
Manutenção, com cobertura de peças
Conservação, sem cobertura de peças
Qual é o mais adequado para o seu condomínio?
Segundo o Seciesp, o síndico deve prestar atenção ao tempo de vida dos equipamentos. Elevadores mais novos e que estejam com seus componentes mais atualizados, o mais indicado é um contrato sem peças.
Para os mais antigos, o contrato com peças é mais adequado. “No entanto, esses contratos precisam ter um valor maior para que as empresas possam executá-lo de maneira adequada e profissional, substituindo realmente as peças quando se faça necessário”, explica Max dos Santos, diretor-executivo da entidade.
Fúlvio Stagi comenta que o preço deste tipo de contrato é praticamente inviável para condomínios menores, com menos de 32 unidades. “Mesmo na modalidade com peças, pode haver itens não cobertos, então é importante estar atento na hora de negociar”, alerta Everton Ramos, da Hi Solution.
O consultor técnico orienta o síndico a buscar apoio da administradora para ponderar sobre o histórico de consumo de peças em um período de, pelo menos, 12 meses e avaliar qual custo é mais viável para definir o tipo de contrato.
Outro ponto de atenção é quando o condomínio resolve alterar o tipo de contrato. Segundo o síndico profissional Jessé Oliveira, é bastante onerosa a alteração do contrato para inclusão de peças após alguns anos de funcionamento.
Já o contrário – a exclusão de peças para redução do valor contratado -, na sua opinião, deve ser estudada criteriosamente e levada para deliberação em assembleia, após um levantamento detalhado do histórico de trocas.
Os especialistas também apontam que muitos componentes têm que ser trocados periodicamente, de acordo com a vida útil pré-determinada.
Ou seja, a escolha do tipo de contrato não é uma decisão fácil e simples. Deve ser estudada cuidadosamente, levando em consideração diversas variáveis, sempre com apoio em informações e dados técnicos e, dependendo do caso, decidir em assembleia.
Caso o síndico tenha dúvidas sobre o valor de uma peça, ou sobre a real necessidade da substituição, vale a pena buscar um auxílio técnico de uma assessoria especializada. Esse tipo de serviço vai analisar a situação de uma forma isenta e indicar se a demanda procede ou não.
De qualquer forma, vale lembrar que, como falado no início da reportagem, o condomínio deve realizar todos os apontamentos da empresa contratada.
O que o síndico deve exigir em um contrato com empresa de manutenção de elevadores?
O contrato firmado com uma empresa de conservação ou manutenção de elevadores precisa ser detalhado, com apresentação do plano de revisão periódica, indicando quais componentes serão verificados, garantia de peças, relatório de manutenção etc.
“As empresas dificilmente formalizam o tempo para resolução efetiva dos problemas, pois muitas vezes a necessidade de troca de peças acaba tornando o reparo mais demorado do que o desejado”, informa o síndico profissional Jessé Oliveira.
O principal SLA, na opinião de Fúlvio Stagi, é o de tempo de resposta para retirada do passageiro preso, que deve ser de até 30 minutos. “Apesar de na percepção do passageiro ser um tempo considerável, há de ser observar o tempo de mobilização das equipes, variando de cidade para cidade”, explica o síndico profissional.
Quando chega um chamado de passageiro preso, a boa prática de mercado é a empresa emitir um alerta a todos os seus técnicos e o que estiver mais próximo interrompe o que estiver fazendo para priorizar o resgate.
Na hora da contratação da empresa, além de selecioná-la levando em consideração tudo o que listamos anteriormente nesta reportagem sobre idoneidade, importante o síndico se atentar também para alguns detalhes apontados pelos especialistas, como:
comprometimento com o trabalho preventivo de manutenção
utilização de peças genuínas em trocas
transparência na prestação de serviços
priorizar o contrato com o fabricante
Além disso, o síndico ou administrador deve exigir da empresa contratada e se certificar de que a manutenção é feita com a frequência especificada pelo fabricante do elevador, permitindo assim o seu correto funcionamento, sem interrupções desnecessárias, orienta Marici Santos, da Atlas Schindler.
E na hora da renovação de contrato?
Se a empresa vem prestando um bom serviço, com preços justos e adequados, deve permanecer.
“Durante os cinco primeiros anos, é mais vantajoso manter um contrato de conservação (sem peças), atrelado a um bom seguro. Se o condomínio tem um contrato antigo, com mais de dez anos, e já contempla substituição de peças, o ideal é mantê-lo”, orienta Stagi.
Check-list da visita ideal de manutenção preventiva dos elevadores
A manutenção preventiva é feita mensalmente em um ciclo de 12 meses, indica o Seciesp.
“A cada mês são verificados determinados itens, componentes e peças dos equipamentos, fechando a inspeção após 12 meses, com a emissão do RIA. Este relatório de inspeção mensal, deve estar fixado na casa de máquinas dos elevadores, sendo um para cada equipamento, constando todos os itens de verificação”, esclarece Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
Há empresas que também realizam inspeções independentes diferenciadas, com periodicidades maiores de um ano e cinco anos. A Atlas Schindler, por exemplo, vistoria e testa, nessas inspeções, elementos como o sistema de freios, limitador de velocidade, trava da porta de pavimento e sistema elétrico, para garantir um padrão de conformidade para o bom funcionamento, com segurança, dos equipamentos.
Segundo Everton Ramos, da Hi Solution, o técnico deve basear sua rotina de visita em uma planilha de manutenção, onde deverá constar claramente as ações para:
casa de máquinas
conjunto de tração
regulador de velocidade
portas de pavimento
caixa de corrida
cabine
poço etc
Ainda na visita, o técnico também deve:
colher informações sobre os equipamentos com o zelador ou um representante do condomínio
deve utilizar os elevadores para ter as percepções de performance que os usuários têm ao viajar na cabine do elevador
olhar as partes do equipamento que se comunicam com o usuário, tais como botões, indicadores digitais, nivelamento, ruídos, vibrações entre outros.
Como identificar que chegou a hora de fazer modernização de elevador?
Com o passar do tempo, a tecnologia e a aparência dos elevadores podem ficar desatualizadas.
O síndico saberá que chegou a hora de partir para a modernização do elevador – que poderá ser tecnológica e/ou estética – quando o equipamento:
demanda muitas manutenções
apresenta quebras consecutivas
apresenta paradas bruscas
as peças estão se tornando obsoletas e não se encontram mais para reposição
aumento considerável na conta de energia
“Com a modernização é possível agregar uma nova tecnologia aos sistemas existentes, proporcionando valorização para o condomínio, performance para os equipamentos, além de mais conforto e segurança para os usuários”, afirma Marici Santos, da Atlas Schindler.
E sobre a aquisição de um novo elevador? “A troca completa não é exigida, a não ser que a análise para o processo de modernização do equipamento concluir que este seja o caminho mais adequado. Não existe uma regra única dada, a variedade de modelos e tipos de elevadores”, esclarece Everton Ramos, da Hi Solution.
Dicas para economizar energia com bom uso do elevador
Raramente os condomínios têm condições de aferir a fração da conta de energia que remete aos elevadores, embora se saiba que representam a maior fatia de consumo.
Mesmo assim, vale a pena adotar medidas que contribuem para reduzir a conta de energia. Algumas são para os síndicos, outras para todos os condôminos. Confira:
Trocar as lâmpadas das cabinas por LED. Se ainda são lâmpadas convencionais, importante trocar o quanto antes
Avaliar a viabilidade de adotar o “sistema inteligente”, em que se trabalha com os elevadores interligados (duplex), quando o usuário aciona o botão e o sistema envia o elevador que estiver mais próximo
Para subir um ou dois andares, utilizar as escadas
Quando chamar o elevador, aperte somente o botão de subida ou descida, de acordo com o seu destino
Se o condomínio conta com mais de um elevador, chame somente um dos equipamentos
Acione itens periféricos como ventilador, interfone ou alarme somente quando for necessário.
Perguntas e respostas sobre uso correto e manutenção dos elevadores
Confira abaixo mais alguns tópicos imprescindíveis para síndicos, moradores e usuários de elevadores em condomínios.
Quais são os itens de segurança imprescindíveis em elevadores? Interfone, alarme e luz de emergência com bateria autônoma. Segundo Everton Ramos, da Hi Solution, os três itens constam na norma ABNT NBR NM 207/1999. Interfone e luz de emergência amenizam a fobia de quem tem, oferecendo mais conforto. Nos prédios com portaria remota, é vital que os elevadores estejam equipados com câmera e interfone.
Existe vida útil média para os cabos dos elevadores? A vida útil de um cabo de aço vai depender da maneira como ele é conservado, explica Everton Ramos. Com o passar dos anos, a vida útil dos cabos é reduzida. “Há casos em que a via útil ultrapassa cinco anos. Dependerá de ter uma boa manutenção preventiva e acompanhamento adequado.”
Mito ou verdade: deixar um dos elevadores desligados em horário com menos uso economiza energia? Depende. Quando se percebe que no condomínio existe mau uso, como, por exemplo, o péssimo hábito de se chamar todos os elevadores ao mesmo tempo, tal ação reflete em redução. Mas deve-se considerar que novas tecnologias (elevadores microprocessados / eletrônicos) têm por concepção de projeto um baixo nível de consumo quando está na condição de stand by. Nesses casos, desligar não deverá refletir em redução significativa ou perceptiva de consumo.
Manutenção de câmeras do elevador: quem deve fazer? A empresa responsável pela manutenção do CFTV/câmeras, com acompanhamento do técnico da contratada para manutenção dos elevadores para que o trabalho seja executado com segurança, tanto para os profissionais quanto para o equipamento.
Manutenção de interfones do elevador: quem deve fazer? Se o interfone for do próprio fabricante, ou seja, parte integrante do elevador, a manutenção deve ser feita pela empresa de manutenção do elevador. Caso contrário, deve ser pela empresa responsável pelos interfones no condomínio, com acompanhamento do técnico da contratada para manutenção dos elevadores. Se for constatado problema com a infraestrutura (fiação) que interliga o elevador à portaria, essa manutenção é de responsabilidade do condomínio.
O que fazer quando o elevador para e quem ficou preso insiste para que o zelador ou qualquer pessoa abra e faça o resgate? O resgate só deve ser feito por profissional habilitado ou, em último caso, pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar. Pessoas sem conhecimento e ações inadvertidas podem causar acidentes de graves a fatais. Isto consta na norma de manutenção de elevadores ABNT NBR 16083/2012. “Mesmo que muitos zeladores tenham recebido instruções em épocas passadas, onde se tinha o hábito de fornecer treinamentos, não recomendo tal prática”, orienta Everton Ramos.
Bombeiros podem ou não podem fazer resgate de pessoas presas em elevador? Eles são habilitados para isso, com o foco na pessoa presa. “Para fazer o resgate, pode ser que precisem cortar partes do elevador, causando danos materiais. Por isso recomendo sempre acionar o mantenedor e informar que se trata de passageiro preso. Deve-se manter contato com a pessoa e, dependendo do estado da mesma ou em casos de mau súbito, deve-se acionar o Corpo de Bombeiros. Usar de bom senso é primordial”, informa Everton Ramos.
Por que não se pode usar o elevador em caso de incêndio? O fogo pode cortar a energia do condomínio e o passageiro poderá ficar retido na cabine, colocando em risco a sua segurança. Gases e fumaça podem invadir a caixa de corrida e o poço do elevador, podendo causar asfixia na pessoa dentro da cabine. “Apenas edificações projetadas, e normalmente comerciais, podem ter um elevador de emergência preparado adequadamente para ser utilizado para o resgate e evacuação de pessoas em caso de incêndio”, esclarece Everton Ramos.
Fontes consultadas: Everton Ramos (Hi Solution), Fúlvio Stagi (síndico profissional), Jessé de Souza Oliveira Jr (síndico profissional), Marici Santos (Atlas Schindler), Max dos Santos (Seciesp). SindicoNet.
Geralmente as pessoas que escolhem viver em condomínios, preferem os que estejam em boas condições, bem decorados e que possuem áreas de lazer e um jardim bem cuidado.
E apesar de parecer irrelevante, as pessoas tem se preocupado cada vez mais com os jardins do condomínio, afinal, além de deixar o espaço mais bonito, os jardins tendem a oferecer bem-estar, saúde e qualidade de vida. Por conta desse olhar diferenciado, o espaço acaba sendo melhor decorado, o que resulta na valorização do imóvel.
É preciso destacar que não adianta o condomínio possuir um jardim e não cuidar dele com profissionalismo e dar as devidas manutenções todos os dias.
E esse cuidado vai desde a escolha das espécies das plantas para o jardim, até a forma que ele poderá ser montado nos espaços de lazer.
Vale lembrar que para ter um bom jardim é muito importante acertar na escolha do profissional, pois ele precisa dar a manutenção adequada, e isso acaba gerando custos para o condomínio, devido isso, o síndico deve fazer orçamentos, na busca de um preço acessível, mas que não perca a qualidade do serviço.
Um dos pontos positivos mais importantes de se manter um jardim no condomínio é a diminuição da temperatura média do espaço, sem contar com o aumento da quantidade de sombras e melhoria na qualidade do ar. Isso sem falar na decoração do empreendimento como um todo.
O síndico deve saber que ao apresentar os custos da manutenção dos jardins do condomínio na Assembleia, deve também explicar que um jardim em bom estado valoriza todo o empreendimento.
E para ajudar a cuidar melhor do condomínio, mais precisamente do jardim, o portal Síndico Legal listou alguns pontos importantes, são eles:
Escolha das espécies de plantas
Não é recomendado plantar qualquer espécie de planta. As flores e árvores precisam estar em harmonia com o espaço, possuir uma combinação de cores, e principalmente, se atentar com as características das plantas em relação a época do ano, para que a a mesma não seque e morra.
Manutenção
O valor gasto com a manutenção de um jardim em um condomínio pode variar bastante. Dependerá do tipo do terreno, das espécies de plantas que serão utilizadas e da finalidade do ambiente.
É interessante que o condomínio crie um sistema de reaproveitamento da água da chuva, e utilize essa água para cuidar do jardim, dessa forma ajudará a preservar o meio ambiente, e ao mesmo tempo deixando o jardim bem cuidado.
Para a criação desses ambientes em um condomínio é ideal que o empreendimento contrate um paisagista e um jardineiro, pois são profissionais que cuidarão e prestarão as devidas manutenções.
Eles irão auxiliar com todo o tipo de cuidado, como por exemplo:
Os tipos de plantas específicas e suas relações com a estação do ano;
O controle correto dos fungicidas e inseticidas;
Sempre podar as árvores no período certo;
Providenciar a adubação adequada.
Regras
Depois de definir se o jardim do condomínio é apenas decorativo ou se faz parte da área de lazer e convívio dos moradores, é preciso estabelecer regras para cuidados simples e também de como se usar o ambiente corretamente sem danificar o jardim.
Atenção
Mesmo se o condomínio contratar um profissional para cuidar do jardim, é recomendado orientá-lo nesses cuidados, e também será necessário saber cobrar que o trabalho seja feito adequadamente.
Como já foi citado acima, o síndico deve estar preparado quanto aos custos que os serviços de jardinagem geram, e isso inclui as compras dos materiais que são necessários.
Saiba como deixar o local sempre seguro, limpo e com regras claras aos moradores
O verão está aí, e com ele, o uso extensivo das piscinas em condomínio.
Afinal, quem é que não quer desfrutar das áreas comuns com tempo gostoso e junto da família?
Para tanto, o condomínio deve cuidar bem do local não apenas durante as estações mais quentes, mas durante o ano todo.
Isso porque o espaço deve estar apto para uso sempre – com exceção, é claro, dos horários em que houver manutenção no local.
Também é importante manter o espaço seguro, principalmente para evitar acidentes ou afogamentos envolvendo crianças, por exemplo. Afinal, pode não parecer comum, mas, infelizmente, todo ano noticiamos aqui um número considerável de casos de morte por afogamento em piscinas de condomínios.
Para que a sua gestão evite esses riscos e o local esteja sempre em dia, apresentamos abaixo dicas e orientações que vão desde cuidados básicos com a manutenção à explicações de uso para condôminos. Veja:
Cuidados com a manutenção da piscina
Uma boa manutenção é essencial não apenas para deixar a água sempre limpa e cristalina, ela é determinante também para evitar doenças de pele, como micoses, ou até infecções intestinais dos frequentadores.
A água do local deve ser filtrada diariamente, e o controle do cloro feito a cada dois dias. A checagem do pH deve ser executado duas vezes por semana.
Já a limpeza das bordas, a retrolavagem do filtro, o uso de algicidas, assim como a aspiração devem ser feitos uma vez por semana.
Outro ponto de atenção é o piso e as bordas da piscina. Os mesmos não devem apresentar rachaduras, lascas ou partes pendentes, para que o ambiente ofereça a segurança necessária.
O ideal é escolher o dia com frequência menor da piscina para a manutenção.
“Geralmente se opta por segunda para fazer essa manutenção, dia que geralmente há menos movimentação na pisicna”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.
De acordo com Vinícios Consani, gerente comercial da Isamar Piscinas, não é comum que a iluminação da área da piscina dê choques.
Se isso estiver ocorrendo é porque a instalação foi feita de maneira incorreta. Nesse caso, procure uma empresa de manutenção que conte com um engenheiro elétrico para verificar a situação e efetuar as melhorias necessárias.
Quem pode fazer a manutenção da piscina?
Sobre a mão de obra empregada, o especialista em recursos humanos e diretor da Gábor RH Ricardo Karpat afirma que o tamanho da piscina é o principal componente no momento de se escolher se o serviço será terceirizado ou não.
“Em condomínios menores, de uma torre só, geralmente o próprio zelador acumula essa função. Porém, em um condomínio-clube, o usual é que haja uma empresa contratada prestando esse serviço”, aponta.
O especialista explica ainda que, no caso de serviço terceirizado, a compra dos produtos para a limpeza pode estar inclusa ou não, dependendo do que foi acordado em contrato.
Sinalização e mobiliário da piscina
Além do cuidado com a água, é importante zelar pela área como um todo.
Manter o mobiliário sempre limpo é fundamental. Escadas para entrar na piscina, assim como a área de chuveiro, também devem ser vistoriadas semanalmente.
O local também deve contar com placas indicando a profundidade da piscina.
Pensando ainda na segurança, o ideal é que a área seja cercada e trancada, para evitar o acesso de crianças desacompanhadas às piscinas.
Quando cobrir a piscina
Existem dois tipos de capas para as piscinas: a de proteção, que evita que folhas caiam na água, e por isso, colaboram com a limpeza, e também as térmicas, que além de manter a sujeira longe da água, ainda ajudam a manter a temperatura.
Cobrir a piscina também pode ser uma opção quando o local estiver fora de uso, como no inverno, por exemplo. Isso diminui drasticamente a perda de água por evaporação.
Afim de evitar focos de aedes aegypti, um cuidado importante é não permitir acúmulo de água e sujeira na superfície da cobertura. E quando não estiver em uso, o material deve ser armazenamento ser feito em local fechado e não aberto.
O perigo dos ralos
Caso a piscina do seu condomínio seja antiga, a manutenção deve ser feita ainda mais de perto.
Extrema atenção para azulejos soltos e também para a força de sucção do ralo. Se a mesma estiver muito forte, o ideal é chamar uma empresa de manutenção para regular melhor o sistema e evitar possíveis acidentes.
“Hoje, quem tem piscinas mais antigas vêm optando por um ralo anti-sucção. Ele não suga com força e é fácil de ser substituído. O valor varia entre R$ 70 e R$ 100 por ralo. As piscinas novas já são equipadas dessa maneira”, explica Vinicius Consani.
Assim como falamos no início da matéria, infelizmente, todo ano noticiamos casos de acidentes e mortes de crianças presas pelo cabelo, devido à sucção do ralo.
Precisa de guarda-vidas?
A necessidade de guarda-vidas nas piscinas de condomínios depende de legislação municipal. A cidade do Rio de Janeiro, por exemplo, obriga condomínios com piscinas com dimensões superiores a 6m x 6m a contar com um profissional do tipo.
Já em São Paulo, a legislação municipal determina obrigação somente para piscinas públicas, o que não é o caso de condomínios residenciais.
Consulte a legislação do seu município.
Dicas de uso para os condôminos
Como a piscina pode ser um dos locais onde há bastante frequência de moradores, é importante que todos conheçam bem as regras de uso.
Veja abaixo alguns pontos relevantes a serem relembrados:
Chuveiro: é fundamental passar no chuveiro antes de entrar na água. Assim, evita-se que protetores e óleo de banho sujem a água e as bordas com mais rapidez
Comida e bebida: o ideal é que não se coma e nem beba na piscina, o que também ajuda a manter a água limpa
Vidros: não devem ser permitidos na área da piscina, para evitar acidentes
Som: como um local que será desfrutado por todos, o ideal é que cada um use fones de ouvido
Brinquedos: itens como redes, petecas, bolas, bicicletas, skates e etc. não devem ser permitidos no local, pois podem levar a acidentes
Cuidados com as crianças
Idade mínima: o condomínio deve votar em assembleia qual a idade mínima para uma criança permanecer sozinha na área da piscina.
O entendimento mais comum da Justiça é que os pais são os principais responsáveis e cuidadores dos menores, mesmo que nas áreas comuns do prédio”, argumenta Hubert Gebara, vice-presidente de condomínios do Secovi-SP.
Crianças com menos de oito anos não devem ser deixadas sem assistência por nenhum período de tempo
Crianças só podem entrar na piscina dos adultos acompanhadas dos seus pais
Piscina sem cerca: há condomínios onde a piscina não é cercada. Nesse caso, síndicos e pais devem apostar em um trabalho preventivo e rigoroso para evitar problemas futuros
Instrua os pequenos a não urinar na água da piscina
Uso adequado, como montar, manutenção e dicas para que não fique às moscas
Salas de ginástica em condomínios têm sido um espaço cada vez mais utilizado pelos moradores.
Boa parte dos novos emprendimentos já oferecem este benefício. Se o seu condomínio ainda não tem, você pode implantar uma.
Para isso, entretanto, são necessários alguns cuidados, principalmente, na compra dos equipamentos e na escolha do espaço onde funcionará a academia.
Em São Paulo, onde existem cerca de 28 mil condomínios, estima-se que apenas 10% possuam salas de ginástica com equipamentos.
Se pensar que esse espaço pode atrair moradores e valorizar o condomínio, já que se trata de um diferencial, vale a pena avaliar a questão.
Uso da academia do condomínio
Em relação ao número de moradores que utilizam a academia, hoje calcula-se em 20%, em média, mas o cenário pode mudar.
Isso porque, a academia no condomínio, quando bem equipada, é um incentivo para quem quer praticar algum esporte, mas tem preguiça de ir até uma academia convencional, e um conforto para que tem pouco tempo para malhar. Isso também vale para aqueles condomínios que já possuem sala de ginástica, mas o local está degradado e é pouco utilizado.
Uma consultoria com empresas que desenham projetos pode dar vida nova à academia e estimular os moradores à prática de exercícios.
Muitas vezes, soluções simples como pintura, colocação de espelhos e compra de alguns acessórios são suficientes para ter um ambiente renovado e propício para a prática saudável da atividade física. O SindicoNet conversou com alguns profissionais e separou dicas que vão ajudar na hora de montar e manter uma academia.
Hoje, vocês podem contar com profissionais no mercado que fornecem todo o suporte necessário e também projetam o local.
Um ponto bastante importante e nem sempre lembrado é a presença de um professor, que torna a prática esportiva mais saudável – o custo desse profissional não é alto e pode ser partilhado entre os moradores que forem utilizar o serviço.
Vale ressaltar que as informações colhidas também podem ser aproveitadas em condomínios que possuem academia e precisam de uma renovada. Confira as dicas:
Implantando uma academia no condomínio
Fazer um projeto é fundamental para que tudo saia corretamente na hora de implantar uma academia em seu condomínio.
Existem empresas no mercado que desenvolvem todo o projeto para que você possa apresentar aos condôminos.
Outro ponto importante é a escolha do local. “Um espaço agradável é importante para estimular os usuários”, afirma Jorge Baker, gerente comercial da Johnson Fitness Sotre, empresa especializada em equipamentos para academias e que confecciona projetos para condomínios.
Escolha o local (o tamanho pode variar, com 16m² já é possível ter uma academia), o ideal é que seja clara e arejada;
Elabore um projeto. Ele deve conter: número de apartamentos, para estimar o percentual de uso, e layout do espaço com equipamentos, acessórios e materiais decorativos (espelhos, som e vídeo, piso próprio, bebedouro e toalheiro);
Faça uma pesquisa com os condôminos; além de saber se há interesse real pela academia, você terá um perfil dos futuros usuários, isso ajudará na escolha dos equipamentos;
Ao comprar equipamentos, opte pelos da linha profissional, que são usados em academias. Aparelhos para uso doméstico, apesar de mais baratos, se depreciam em menos de dois anos;
Bicicletas, esteiras, estações de musculação e acessórios, como halteres e colchonetes, não podem faltar;
O piso da sala deverá ser emborrachado para evitar acidentes, como escorregões, e dar melhor aderência aos equipamentos, como as esteiras, que costumam se movimentar durante a prática esportiva quando o piso é liso;
A distância entre os equipamentos vai de 40 cm a 1 m, a depender do aparelho;
A instalação da academia deve ser aprovada em assembleia, já que haverá investimento. Para uma academia de 40m², que atenderia 10 pessoas ao mesmo tempo, o investimento seria na ordem de R$ 30 mil. Vale lembrar que o tamanho do espaço e o número de equipamentos dependem do tamanho do condomínio.
Regras do jogo para academias em condomínios
Estabelecer regras para o uso da academia é extremamente importante. Com elas, você terá um controle de quem freqüenta e evitará problemas caso alguém use os equipamentos sem respeitar as normas.
Se você tem academia em seu condomínio e ainda não tem regulamento, pode aproveitar as dicas para elaborar um.
“O síndico deve ter um regulamento interno e os condôminos devem assinar um termo de responsabilidade para usufruir a academia”, orienta Robson Cassiano Mendes, sócio-diretor da Coopfit, empresa que elabora projetos e fornece professores para esse tipo de academia.
Aprove um regulamento sobre o uso da academia. Ele deve conter, entre outros pontos, dias e horários para freqüência e uma cláusula dando ao usuário a responsabilidade de repor qualquer peça no caso de quebra. Caso você não tenha um regulamento, o SindicoNet tem um modelo disponível: baixe aqui modelo de regulamento para academias em condomínios
Elabore um termo de responsabilidade, a ser assinado pelo condômino, onde ele atesta estar praticando a atividade física espontaneamente e que se responsabiliza por eventuais danos à saúde;
Tenha controle do acesso, pode ser com um livro de presença, que deverá ser preenchido pelo usuário toda vez que freqüentar a sala;
Restrinja o acesso à academia somente aos moradores do condomínio;
Crianças podem utilizar a academia, a partir dos oito anos, desde que com acompanhamento de um profissional. O mercado já dispõe de equipamentos com ergonomia voltada para crianças. Elas trabalham a atividade física sem uso de cargas excessivas de peso.
Manutenção dos aparelhos de ginástica da academia
Para garantir mais durabilidade aos equipamentos e bem-estar aos usuários da academia, é fundamental o trabalho de manutenção, que inclui a limpeza adequada dos aparelhos.
Quando os aparelhos são novos, o síndico não precisa se preocupar muito com a manutenção durante o período da garantia, os fabricantes dão uma orientação básica somente para a limpeza.
Um contrato de manutenção preventiva após o término da garantia é uma forma de evitar problemas e ter os equipamentos sempre bem cuidados. Fique atento aos parafusos e presença de ferrugem.
Importância do professor
Embora não seja algo comum, ter um professor para acompanhar os usuários na academia do condomínio deveria ser uma prática mais freqüente.
Estima-se que somente 1% dos condomínios com academia tenham um professor contratado.
A falta de um profissional para orientar os usuários pode gerar problemas para o condomínio, chegando até a uma reclamação judicial.
Um exercício mal feito, por exemplo, pode causar lesões ou um acidente. “A contratação de um professor assegura qualidade de vida aos condôminos e ajuda o síndico na gestão do lazer”, informa Robson Mendes, da Coopfit.
Gabriel Marques, da RCM Eventos Esportivos, lembra que o Conselho Regional de Educação Física (CREF) exige a presença de um professor em academia.
“Esse profissional irá orientar os alunos, montar programa, corrigir exercícios, tirar dúvidas dos alunos, além de preservar o uso dos equipamentos.”
A contratação do professor deve ocorrer de acordo com a demanda do condomínio. Uma ideia é dividir o valor a ser pago pelo profissional entre os condôminos que estiverem interessados em freqüentar as aulas;
Realize uma pesquisa para saber os horários preferidos para realização das atividades físicas, isso ajudará na definição do horário de trabalho do profissional;
Uma grade de 9 horas semanais já possibilita a realização de atividades para todas as idades;
Além das aulas na academia, o professor pode implementar outras atividades, aproveitando as demais áreas do condomínio: escolinha de esportes, torneios internos, ginástica, alongamento e tai-chi-chuan na quadra poliesportiva. A piscina poderia receber aulas de natação e hidroginástica para a terceira idade;
O professor também pode contribuir com campanhas de incentivo ao exercício físico, estimulando os moradores a utilizarem a academia e as demais dependências do condomínio. Ele poderá sugerir até o uso de cartazes a serem colocados nos quadros de aviso, chamando a atenção dos moradores;
Esse profissional poderá também contribuir para uma maior interação entre os condôminos, organizando festas juninas e em outras datas comemorativas.
Confira as ações preventivas, manutenções, plano de contingência até coberturas de seguro, como alagamentos, para se precaver e evitar danos ao seu condomínio
Que tal aproveitar para conferir se a infraestrutura e as manutenções do seu condomínio estão em dia antes da chegada das temidas chuvas de verão?
Todo ano, muitas cidades brasileiras padecem com problemas de enchentes, desabamentos, queda de árvores e raios que comprometem a rede de energia elétrica e internet. Sem falar nos acidentes com vítimas.
Nos condomínios, a situação não é tão diferente. Muitos deles, por falta de cuidado e manutenção, enfrentam problemas nesses dias. Isso sem falar em um seguro mal feito e mal dimensionado, sem coberturas necessárias, como alagamentos, para minimizar os danos.
Confira nesta matéria como evitar todos esses problemas:
Checklist do condomínio para enfrentar o período de chuva
Áreas de alagamento: faça mapeamento e ações preventivas
Medidas para os dias de chuva forte
As instalações elétricas exigem cautela
Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras
Não faça obras no período de chuvas
Atenção aos acidentes causados pelos vendavais
O que fazer quando houver queda de energia
Como agir com portaria remota ou virtual
Telefones e informações para ter à mão na portaria
Cuidados voltados aos condôminos
Seguro do condomínio
Checklist do condomínio para enfrentar o período de chuva
O período entre dezembro e meados de abril é conhecido como o mais chuvoso do ano.
“Alguns municípios definem este período como Operação Guarda Chuva. Nesse sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas nessa época”, afirma João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho.
Anualmente, no período de outubro e novembro, o síndico profissional Nilton Savieto faz uma checagem completa nos condomínios que administra, em São Paulo. “Essa checagem deve ser feita obrigatoriamente”, diz.
Veja os itens para verificação:
Limpar todos os ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).
Colocar ou trocar as telas nos ralos das áreas comuns por onde passa água para rede pluvial: evita entupimento ao minimizar a quantidade de sujidade.
Verificar todos os toldos, coberturas, telhados, luz piloto (no topo do prédio), antenas.
Verificar a saúde das árvores, arbustos e solicitar na prefeitura as devidas podas. (Se suspeitar de risco de queda, acionar a prefeitura).
Verificar se nas áreas comuns está afixada a placa de alerta conforme a NBR 5419/2015: “Não circular pelas áreas externas do edifício em caso de tempestade”.
Fazer a revisão geral do gerador com troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível, após abastecer.
Testar e verificar todo o sistema de iluminação de emergência, com revisão de lâmpadas e, em caso de baterias, se estas estão com vida útil adequada, caso contrário providenciar a troca.
Revisar todos os quadros de elétrica.
Conferir as bombas que fazem a retirada de água do prédio, as bombas de poços.
Fazer a limpeza do poço do elevador, revisando se não há infiltração ou água empossada (ideal que tenham backup para emergência).
Verificar se todo o encanamento está identificado para ação rápida, em caso de necessidade de fechamento imediato.
Revisar o sistema de segurança abastecido pelo gerador, em caso de falta de energia.
Revisar os portões, verificar se o sistema elétrico/eletrônico está protegido das chuvas e aterrado, além de estar sendo alimentado pelo gerador em caso de falta de energia.
Limpar a tubulação de água de chuva e esgoto, caixas de esgoto no térreo e drenos nos jardins, fazendo com que fiquem livres e evitando problemas nos apartamentos mais baixos ou na área comum do prédio.
Verificar a fixação de barreira mecânica.Verificar as condições de limpeza e impermeabilização de respiros de subsolos.
Verificar o topo do prédio, garagens e térreo evitando que tenhamos vazamentos ou infiltrações.
No caso de portaria virtual/remota, o síndico deve fazer uma reunião com a empresa para criar o procedimento de emergência para possíveis problemas de comunicação, como duplicar a forma de comunicar acesso em caso de falta de energia.
Áreas de alagamento: faça mapeamento e ações preventivas
INTERNO: Mapeie pontos de alagamento, pois podem orientar no remanejamento futuro de ralos.
EXTERNO: Conhecer alagamento de vias públicas no entorno pode auxiliá-lo a acionar o poder público, se necessário, ou a tomar medidas preventivas para evitar a entrada de águas no subsolo, por exemplo.
“Para evitar entupimento, uma medida eficaz é limpar com jato d’água lajes impermeabilizadas ou telhas e calhas. Conforme o caso, remover previamente a poeira de cimento, protegendo os ralos durante a limpeza, para impedir que ocorram entupimentos”, indica Velloso.
Se notar entupimentos ou demora no escoamento da água nos condutores, uma limpeza com desentupimento é recomendável. “Aliás, fazer isso anualmente é bastante salutar”, recomenda.
Elis Rocha é administradora condominial em Brasília, que sofre muito com alagamento. Segundo ela, em especial as quadras de final 2 da Asa Sul e da Asa Norte (áreas popularmente conhecidas como “suvacos da Asa”) e algumas regiões administrativas, principalmente Vicente Pires e Águas Claras.
A gestora lembra que quando um síndico profissional começa a atender um novo condomínio, por mais boa vontade que tenha, nem sempre consegue ter todas as informações.
“É comum descobrir as coisas quando acontecem. Quando se identifica a necessidade de fazer obras de adequação, deve-se levar a pauta para assembleia. Às vezes são obras que podem demorar mais de dois anos”, alerta.
Em um condomínio no Guará, onde ela foi síndica até setembro de 2020, na revisão da limpeza da rede pluvial foi retirado 1,5 metro de areia. Na verificação da ligação entre a rede hidráulica pluvial e a rede hidrossanitária, ela aproveitou para mapear a área toda, pois o condomínio não tinha plantas.
“Também contratei empresa de manutenção de bombas, que fazem drenagem, e descobri que as bombas não estavam com a função automática funcionando. Providenciamos revisão elétrica para não haver o risco de o equipamento desligar”, relata a administradora condominial.
Para minimizar os problemas em garagens subterrâneas que sofrem alagamentos frequentes, a síndica profissional Karine Prisco providencia barreira de contenção na entrada da garagem e bombas para drenar a água.
“Já fiz contenções de alumínio nos portões para segurar um pouco mais a água. Subsolo depende muito de bombas para escoar. Porteiros e zelador precisam saber manusear. Eu invisto sempre em duas bombas”, comenta ela.
A síndica profissional atua na cidade do Rio de Janeiro, onde há bairros como Copacabana, Botafogo, Jardim Botânico, e a Baixada Fluminense, conhecidos por alagar. Segundo ela, uma das dificuldade é com os bueiros que não dão vazão à quantidade de água e demandam manutenção, bem como valas, com maior periodicidade – é o caso de acionar o poder público, como citado acima.
Medidas para os dias de chuva forte
É importante que o síndico tenha um plano de contingência customizado para o seu condomínio que inclua medidas para os dias de chuva forte e situações de alagamento.
O carro de mais de R$ 1 milhão não tinha seguro. E um detalhe importantíssimo: mesmo os condomínios com seguro contra alagamentos não cobrem os carros estacionados – veja mais abaixo em “Seguro do Condomínio”.
Em casos de tempestades mais sérias, solicitar aos condôminos que desliguem aparelhos eletroeletrônicos das tomadas e, se o condomínio não tiver gerador, evitarem o uso do elevador.
Avisar idosos para não sair e não pegar elevador.
Desligar equipamentos com risco de ficarem submerso para não queimar e não causar incêndio. Exemplos: portão e elevador.
Deixar fluxo de água correr. “Às vezes vai precisar deixar um portão aberto porque a água pode arrastá-lo e causar acidentes graves. envolvendo moradores, transeuntes e carros, a depender da configuração do condomínio”, justifica Elis Rocha.
Fotografar ou filmar a ocorrência para documentar, em caso de precisar acionar o seguro do condomínio.
Este plano de contingência deve ser divulgado a todos os funcionários e moradores. “Compartilhe esse documento com todos e, de tempos em tempos, faça comunicados para reforçar as medidas e simulação, em um café da manhã, para repassar os pontos”, sugere Elis Rocha.
As instalações elétricas exigem cautela
O Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo. Caem cerca de 70 milhões por ano, chegando a atingir 300 pessoas — sendo que cerca de 100 vítimas são fatais.
“O síndico tem autonomia para investir neste tipo de manutenção, sem que seja aprovado em assembleia. Ele deve sempre exigir das empresas de manutenção laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica Tobias.
Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado.
PONTOS DE ATENÇÃO
Nos quadros de energia elétrica, é importante verificar a correta instalação de terra e neutro. “É desejável que nos quadros tenham os dispositivos protetores de surto (DPS) para protegerem os equipamentos em caso de raios”, recomenda Savieto.
Os para-raios precisam estar em perfeita ordem. O engenheiro Zeferino Velloso orienta a verificação por meio da medição ôhmica para garantir o funcionamento das descidas (que devem ser conforme quantidade prevista em projeto).
“Verifique se as antenas estão conectadas — assim como quaisquer elementos metálicos na cobertura — ao sistema de aterramento do edifício”, reforça o engenheiro Velloso.
Ao executarem as instalações, as operadoras de TV a cabo devem fazer o aterramento de todo sistema e conectar ao sistema de para-raios. “As antenas coletivas não podem ser mais altas que os para-raios”, acrescenta Tobias.
Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras
Muitos condomínios não contam com grupo gerador. Nesses casos, uma medida preventiva interessante é que o síndico ou a administradora converse com o zelador e os funcionários para que eles saibam como agir em caso de queda de energia.
“Para citar um exemplo, se o prédio estiver sem luz, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Ele vai ter que fazer uma série de operações, também manualmente no elevador”, afirma Nilton Savieto.
Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério.
“O zelador terá que ficar atento. Se isso acontecer, vai precisar de uma bomba movida à gasolina, uma mangueira, e operar manualmente, o que é complicado”, observa o síndico profissional.
CONDOMÍNIOS SEM GERADOR PRECISAM DE:
Um bom sistema de iluminação de emergência. Os bombeiros pedem autonomia de, pelo menos, 50 minutos, mas já existem no mercado baterias de 3 horas. Também pode optar pelo sistema autônomo de emergência com duração de 50 minutos. Estes sistemas precisam iluminar os acessos, as escadas, a garagem e os portões. Essas áreas não podem ficar escuras nunca. “É importante realizar um teste prévio para verificar a capacidade de fornecimento de energia das baterias”, lembra o engenheiro.
Três jogos de lanternas na portaria. Isso é importante, mesmo com as lanternas de celular. E aí nos casos de não ter gerador, o elevador vai parar onde estiver. Eles precisam assegurar que não tenha ninguém no elevador. Elas funcionarão para ir à garagem, verificar os elevadores, subir nos andares e circular em outros locais do condomínio.
Bateria extra ou no-break para o interfone. É importante verificar se está em pleno funcionamento para que funcione bem, mesmo sem energia elétrica.
Não faça obras no período de chuvas
Normalmente, obra não se faz no período de férias — dezembro e janeiro. Uma das razões é que os objetos usados podem voar ou cair com um vento forte ou chuva, e machucar alguém. Tudo o que for mexer na estrutura em época de chuvas pode trazer problemas. Assim, melhor evitar.
No caso de infiltrações, se existem, deveriam ter sido reparadas na época de estiagem. “No verão não é recomendável fazer esse tipo de reparos.
Mas se forem emergenciais e em lajes sobre áreas habitadas, o ideal é montar toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos à(s) unidade(s) abaixo. Os mesmos cuidados devem ser tomados com as obras de impermeabilização”, diz o engenheiro Velloso.
Atenção aos acidentes causados pelos vendavais
Ventos muito fortes são capazes de causar estragos na fachada e no entorno do condomínio. E, principalmente, podem ocasionar acidentes graves se algo atingir uma pessoa.
Por isso, durante a preparação do condomínio para as chuvas de verão, todos os objetos e as partes que possam se soltar e voar com um vendaval devem ser verificadas e devidamente afixadas. Ou ainda, se for o caso, removidas para evitar que atinjam alguém ou algo, como uma porta de vidro, por exemplo. Se precisar, oriente os condôminos. Atente para:
Antenas
Para-raios
Pastilhas da fachada
Janelas
Vasos
Grades
Toldos
Telhados
Muros
Ferramentas
Latas
Lixeiras
Cadeiras
Vassouras e materiais de limpeza
O que fazer quando houver queda de energia
Alguns procedimentos precisam ser realizados, assim que ocorrer a queda de energia. O zelador deve estar junto com o pessoal da portaria, de preferência, para tomar as primeiras ações.
COM GERADOR:
Verificar se o gerador foi acionado devidamente, e se todos equipamentos que ele atende estão funcionando.
Conferir se, no momento de transição entre a queda da energia e acionamento do gerador, o elevador não travou e ficou alguém preso na cabina. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.
SEM GERADOR:
Verificar se sistema de iluminação de emergência está funcionando.
O zelador ou outro funcionário precisará abrir e fechar manualmente os portões.
Conferir se não há alguém preso no elevador. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.
Como agir com portaria remota ou virtual
Em dias de queda de energia, o gerador vai garantir a volta do funcionamento da portaria. Por isso, precisa estar em perfeito estado de funcionamento e adequado para manter todo o sistema automatizado. “É obrigatório”, avisa o especialista em Segurança do Trabalho.
Se precisar, ligar para a empresa responsável pela portaria.
“Essas empresas estão preparadas para situações como esta e saberão orientar o funcionário do prédio e fazer algum procedimento necessário”, diz Savieto.
Telefones e informações para ter à mão na portaria
Deixe na portaria o telefone de cada empresa de manutenção, pois se algo acontecer o porteiro ou o zelador terá acesso rapidamente. Veja a lista básica:
Cadastro e telefone da empresa que faz abastecimento e manutenção do gerador.
Telefones de emergência dos responsáveis pelas empresas de portaria remota/virtual.
Em caso de terceirização, o contato dos responsáveis pela contratação.
Telefones de todos fornecedores, (portões, gerador, elevador, empresa de desentupimento, abastecimento do gerador, bombas, encanador).
Telefones das concessionárias de Luz e Água, Bombeiros, PM etc.
Telefones da administradora, do zelador e do síndico para contato rápido e acompanhamento dos chamados, além dos procedimentos internos que vão desde a interdição de elevador até plantão em caso de problemas não previstos.
Telefone da seguradora.
Telefone de emergência de todos os moradores. Em caso de risco de alagamento da garagem, por exemplo, alertar todos os moradores com carro estacionado sobre a situação para que tomem providências.
Cuidados voltados aos condôminos
Em todos os casos emergenciais, os condôminos devem ser avisados imediatamente. “Também problemas com encanamento ou com o gerador, e a necessidade de chamar bombeiros e PM numa situação mais crítica, ou a Prefeitura, se cair uma árvore, precisam ser comunicados”, diz Savieto.
Outra opção é criar uma “Lista de transmissão” no WhatsApp exclusivo para o síndico comunicar emergências. Com essa configuração, apenas o administrador poderá enviar mensagens, evitando assim que outros moradores usem esse canal para outros fins.
Oriente toda a equipe quanto aos riscos de circulação de condôminos em dias chuva, especialmente crianças, nas áreas externas como piscina, playground, quadras etc.
Seguro do condomínio cobre danos às áreas e itens pertencentes ao empreendimento
Seguro é uma obrigatoriedade de todo condomínio, determinada pelo artigo 1.346 do Código Civil.
Existem mais de 20 coberturas para os seguros de condomínio. Antonio Santos, gerente da Porto Seguro, recomenda que o síndico, ao fazer uma apólice para o empreendimento:
procure um corretor de seguro
explique a estrutura do condomínio
explique suas necessidades
liste quais os riscos a que o condomínio está sujeito.
“Os síndicos devem avaliar as características do condomínio. Por exemplo: se tem subsolo ou não. Quando tem subsolo, pode haver um risco maior do alagamento. É preciso acompanhar o histórico do condomínio, da região, saber se a rua alaga. Quando é um síndico profissional, precisa se informar disso”, diz Santos.
Ele conta que aumentou em torno de 50% a quantidade de acionamentos da cobertura de alagamento em comparação com 2019, nível Brasil.
Outra ponto importante é o valor das coberturas para que a indenização seja suficiente para cobrir tudo que possa sofrer danos nas áreas comuns. “Deve-se estimar a expectativa de perda dos bens do condomínio. O corretor pode auxiliar no dimensionamento das cobertura de acordo com os bens segurados”, explica o gerente da Porto Seguro.
“Mantenho o inventário atualizado dos bens que podem ser afetados para calcular corretamente o valor da cobertura na hora de renovar o seguro”, conta a administradora condominial Elis Rocha, que é adepta do seguro com cobertura ampla, inclusive contra alagamento.
O recomendado é que, sempre que possível, o empreendimento faça um seguro de cobertura básica ampla, com cobertura inclusive para alagamentos.
Mas se não for possível contratar essa modalidade de seguro, é importante que, ao fazer o seguro de cobertura básica simples, sejam incluídas as coberturas para vendaval e desmoronamento. Vale lembrar que esse tipo de seguro não inclui cobertura contra alagamentos, alerta Pedro Bento, diretor da Shelter Corretora de Seguros.
Há muitas dúvidas em torno da cobertura contra alagamento. E Antonio Santos, da Porto Seguro esclarece: tem cobertura tudo o que é de propriedade do condomínio – áreas e equipamentos instalados no pavimento térreo ou subsolo, como:
gerador
bombas
casa de máquinas
elevador
academia
pintura
piso
“Veículos (automóvel, moto, bicicleta) não são propriedade do condomínio, são dos condôminos, e não são cobertos pelo seguro do condomínio mesmo com cobertura contra alagamento. O condômino deve contratar cobertura de alagamento no seguro do seu veículo (seguro compreensivo que inclui alagamento)”, esclarece Antonio Santos.
Como há muita confusão, é importante que o síndico esclareça isso junto aos moradores.
“Comunicação é fundamental. Entendo que sempre vale a pena o síndico se informar a respeito do tema e dividir isso com a massa condominial. Assim o assunto não vira um problema quando de fato há um sinistro desse porte”, orienta Sergio Zaveri, diretor da corretora Links Life Insurance & Risk Management
“Eu já presenciei condômino muito nervoso pressionando o síndico para se responsabilizar pelo prejuízo causado pelo alagamento na garagem do condomínio, visto que o veículo não tinha seguro. Uma situação bem ruim para ambas as partes. Inclusive nem o síndico sabia que não havia cobertura”, relata Zaveri, professor de Seguros em Condomínios dos cursos da Gábor RH.
Antonio Santos lembra que há condomínios com unidades no pavimento térreo e também são excluídas do seguro. “Apenas a parte estrutural tem cobertura. Os bens da unidade devem ter cobertura contratada pelo condômino”, reforça.
A síndica profissional Karine Prisco conta que já recorreu ao seguro do condomínio por danos causados por fortes chuvas.
“Já passei por situações em que os ralos entupiram, ‘ladrão’ e calha não deram conta, a laje encheu de água, escorreu para as escadas e poço de elevador. Mesmo seguindo as orientações da empresa de manutenção de desligar os equipamentos e aguardar secar, algumas peças queimaram e o seguro as cobriu.”
ENTENDA A COBERTURA CONTRA VENDAVAL
Esse tipo de cobertura considera sinistros causados pelo vento e granizo. Porém, é importante ressaltar que exclui os danos causados pela água da chuva.
O que é coberto: danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h, que provoquem danos às áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura).
O que não é coberto: móveis, armários embutidos, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e objetos de uso pessoal dos condôminos. Quanto ao condomínio, danos decorrentes de temporal, chuva forte mesmo acompanhados de ventos superiores a 54 km/h.
O seguro de Responsabilidade Civil também é uma opção a mais, se o síndico quer se resguardar em caso de acidentes decorrentes da chuva.
Medidas extremas como essa podem causar prejuízos maiores ao condomínio
Por Dr. Gustavo Camacho*
Nos últimos dias tenho recebido inúmeros relatos de condomínios que estão suspendendo o fornecimento de água e gás dos condôminos que estão em débito com as suas cotas condominiais e isto tem me levado a refletir sobre o tema.
Partindo da perspectiva humana, penso que tanto a água quanto o gás são itens essenciais para todos os indivíduos inseridos na sociedade pós-moderna na qual vivemos, conforme podemos perceber da análise analógica do artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 10, I da Lei 7.783/89 que trata sobre a greve:
Art. 22 – Os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos.”
Art. 10. São considerados serviços ou atividades essenciais:
I — tratamento e abastecimento de água; produção e distribuição de energia elétrica, gás e combustíveis;
Ora, cortar itens essenciais para a sobrevivência viola o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana que está expresso no artigo 1.º, inciso III, da Constituição Federal.
Além disso, é extremamente perverso e cruel impedir que alguém tome banho, faça as suas necessidades fisiológicas e prepare as suas refeições. Fatos como estes têm o potencial de ferir profundamente o íntimo do ser humano, pois lhes acarreta prejuízos morais e psicológicos indesejáveis e até mesmo irreversíveis.
Mas você, caro leitor, deve estar se perguntando neste momento: Então é correto que alguém deixe de pagar o condomínio sem sofrer as consequências por isto?
Com certeza não! Pagar o pontualmente o condomínio é um dever primário do condômino e este não pode se tornar inadimplente com esta obrigação, conforme disposto pelo artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.
Para combater a inadimplência, o Código de Processo Civil atual prevê medidas extremas, tanto é que a dívida condominial agora é um título executivo extrajudicial e poderá levar a unidade devedora a ser penhorada e leiloada para quitar o débito. Há algo mais grave do que isso? Creio que não!
Nesta linha de raciocínio, o artigo 805 do Código de Processo Civil, é claro que a execução das dívidas, inclusive as condominiais, deverá ocorrer sempre pela via menos gravosa ao devedor.
Analogicamente, ainda que, Código de Defesa do Consumidor seja inaplicável na relação dos condôminos para com os condomínios, vale citar o artigo 42, pois ele expressa a ideia contida na legislação brasileira de evitar que as pessoas, ainda que devedoras, sejam expostas ao ridículo ou constrangidas:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Mas afinal de contas, é possível que o condomínio corte o fornecimento de água e gás dos condôminos inadimplentes? A resposta é um sonoro não!
A legislação condominial dispõe de dispositivos eficazes e eficientes para a cobrança/execução das dívidas condominiais.
Portanto, ainda que a massa de condôminos insista pela suspensão destes itens essenciais sobre o qual tratamos aqui, o síndico deverá manter firme a sua posição, caso contrário poderá ser responsabilizado pela prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões, constante do artigo 345 do Código Penal, além de estar gerando um passivo futuro para o condomínio, que poderá ser condenado ao pagamento de verba indenizatória moral ao condômino que se sentir prejudicado e buscar o judiciário.
Síndico e zelador devem saber como orientar moradores de mudança
Fazer uma mudança requer muito planejamento, seja ela para uma casa ou condomínio. E essa organização prévia não é dever somente do morador que está chegando ou saindo do local.
O primeiro passo para sanar qualquer tipo dúvida é haver no regulamento interno do condomínio um item específico sobre o assunto. Lá devem constar alguns tópicos como:
Horário permitido: em geral, das 8h às 18h. Aos sábados, das 8h às 14h
Dias da semana: a maioria dos condomínios sugere que as mudanças sejam feitas apenas de segunda a sexta. Aos sábados não é comum, mas pode ocorrer. Mudança aos domingos, via de regra, não é permitida
Necessidade de agendamento prévio – assim se evita duas ou mais mudanças no mesmo dia, ou uma mudança e uma obra. Assim, o elevador não fica sobrecarregado.
Responsabilidades do condômino caso haja dano às áreas comuns durante o manuseio dos móveis, como avarias ao elevador, risco de paredes, estragos na pintura, etc
Caso o proprietário não esteja presente no momento da mudança, especificar quem de sua confiança irá acompanhar o processo – isso evita futuros problemas para o condomínio
Mas e quando há algo maior, um móvel grande, um piano, por exemplo, que não caiba nem no elevador e nem passe pelas escadas?
Nesse caso, deve-se contratar uma empresa para içar esse tipo de objetos pela fachada da edificação. Em alguns casos, a própria empresa de mudança oferece este tipo de serviço.
O ideal é verificar se há alguma empresa já acostumada a fazer o serviço no prédio. Ao escolher a empresa, é importante que ela tenha um seguro de içamento. O novo vizinho deve ser alertado quanto a isso. Dessa forma, caso haja danos à fachada, ou às janelas de um vizinho, será a empresa a responsável por ressarcir o prejuízo.
Ao se utilizar esse tipo de serviço, mesmo que só seja içado um móvel, o transporte também deve ser agendado previamente com o condomínio. Assim, caso seja necessário isolar alguma área comum do condomínio, isso será feito com antecedência.
Cadastro atualizado
Com novos moradores, mesmo que inquilinos, deve haver a atualização dos cadastros. Isso é importantíssimo, tanto para a administradora quanto para o síndico do local, já que permite localizar os moradores em momentos de emergência Veja quais dados devem ser pedidos:
Cópia do contrato de compra e venda / matrícula do imóvel (apenas para a administradora, no caso de compra e venda da unidade)
Nomes e número do RG de todos os moradores do local – inclusive empregados
Número do telefone da unidade, celular e e-mail do proprietário
Contatos de emergência na cidade
Descrição sobre dias e horários dos empregados da unidade
Especialistas falam sobre todos os itens que você precisa saber para preservar a segurança total do seu condomínio
Ar-condicionado tem sido objeto de desejo de muitos brasileiros nas últimas semanas. A onda de calor pegou muita gente de surpresa neste começo de primavera – a cidade de Lins bateu recorde histórico no estado de São Paulo ao marcar 43,5º dia 7/10.
Quando se mora em condomínio, antes de comprar um aparelho de ar-condicionado no “calor” do desespero, o condômino precisa antes se informar se é permitido, quais as especificações aprovadas e seguir todas as regras e orientações do empreendimento. Instalar de qualquer jeito pode custar caro e colocar vidas em risco.
Na última semana, pegaram fogo três unidades do mesmo condomínio na zona oeste da cidade de São Paulo. A suspeita? Curto circuito na tubulação do ar-condicionado. Síndicos, todo cuidado é pouco quando se trata de qualquer coisa relacionada à elétrica do condomínio.
Você vai ler nesta matéria:
Síndico: atenção à qualidade das instalações, dos equipamentos e da manutenção
Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?
Prédios antigos exigem maior cuidado na regularização
Quando o condômino comete irregularidades na instalação
Norma ABNT NBR 16.280: condômino responsável por reformas na unidade autônoma
Orientando os moradores
Alteração de fachada e outros problemas
Porque os riscos de incêndio são tão elevados
Lei para acabar com o pinga-pinga
Ar-condicionado central exige cuidados extras
Síndico: atenção à qualidade das instalações, dos equipamentos e da manutenção
Pular o item ar-condicionado na extensa lista de afazeres no condomínio é, frequentemente, o jeito escolhido pelos síndicos em função de agendas abarrotadas de compromissos. É o pior que se pode fazer. Principalmente porque as consequências são gravíssimas e podem atingir muita gente.
Síndicos e gestores devem incluir na pauta de prioridades a preocupação com a qualidade das instalações e a manutenção dos equipamentos — seja nas áreas comuns ou nas unidades.
“Os riscos de uma instalação errada são graves. Incêndio! É muito comum vermos edifícios onde “algumas” unidades já instalaram aparelhos, sem a devida verificação de viabilidade, trocando ou adaptando seu próprio quadro, cabos e disjuntores, prejudicando em benefício próprio, as instalações dos demais condôminos e colocando-os em risco de vida”, afirma o engenheiro Zeferino Velloso.
Vale lembrar que o síndico será responsável se o equipamento for de uso comum. Responderá também como corresponsável, mesmo sendo de uso exclusivo da unidade autônoma — se o equipamento apresentar defeito grave e aparente por muito tempo, não tendo o síndico adotado nenhuma medida visando a correção do equipamento.
Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?
“Consulte o memorial descritivo da construtora. Ali deve constar se o projeto previu a estrutura necessária para receber equipamentos do ar-condicionado. Se não estiver, será necessário providenciar a obra para adaptar o que for necessário”, explica Marcelo Ardito, síndico profissional.
EXIGÊNCIAS LEGAIS
É fundamental ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) emitido pelo Corpo de Bombeiros e o Auto de Conclusão de Obra, popularmente conhecido como Habite-se, expedido pela Prefeitura . Ambos são documentos que atestam que o condomínio cumpre as exigências legais de segurança estabelecidas pelo município.
Entretanto, Ardito alerta que todos esses cuidados não bastam: “Muitas vezes, a construtora preparou a estrutura de instalação dos aparelhos para as áreas comuns e nas unidades, apenas para a suíte do casal. E nessa brecha é que pode ocorrer uma irregularidade, a famosa gambiarra”.
Se depois de um ou dois anos da emissão desses documentos for feita nova inspeção, e identificadas modificações não previstas, o condomínio é passível de multa. “Por isso, todos precisam estar muito atentos à responsabilidade — o síndico e o corpo diretivo, o gestor predial ou zelador”.
O advogado especializado em condomínio João Paulo Rossi Paschoal explica que o mais comum é que toda a especificação técnica para instalação de ar-condicionado conste do Manual do Proprietário e do Manual das Áreas Comuns, entregues pela incorporadora, respectivamente, ao adquirente da unidade autônoma e ao síndico.
“Isto costuma ser verdade nos condomínios novos. Muitos condomínios antigos não têm nada formalizado sobre o assunto, quando muito há uma ata de assembleia. O tema não tem a importância de estar expresso na Convenção. Mas nada impede, o que deve ser conferido caso a caso”, explica Paschoal.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
“A grande maioria das edificações não está apta a receber os equipamentos, no que tange às instalações elétricas”, alerta o engenheiro Zeferino Velloso, e prossegue: “Algumas vezes, a instalação elétrica tem certa folga e permite a instalação de um aparelho em cada unidade. Mas há casos em que nem isso é viável”.
O gestor deve sempre se lembrar que o direito de um é igual ao direito de todos. Na prática, significa considerar a possibilidade de instalação de equipamentos de ar-condicionado para que todas as unidades possam usar simultaneamente.
“Se o condomínio realmente quer viabilizar essa instalação, terá que fazer uma reavaliação geral das cargas, existentes e pretendidas, para que se faça a atualização do projeto de instalações elétricas. Isso normalmente implica em reformas na entrada de energia, centro de medição, prumadas e quadros das unidades”, diz Velloso.
Prédios antigos exigem maior cuidado na regularização
Grandes chances de um condomínio antigo não ter as condições mínimas exigidas para a instalação de equipamentos de ar-condicionado. Nesses casos, o síndico precisará:
Saber com a concessionária de energia da cidade qual é a capacidade elétrica dedicada ao empreendimento;
Contratar um engenheiro eletricista para fazer um estudo de viabilidade e um projeto de aumento de carga de energia elétrica para a aprovação da concessionária. Esse projeto terá a assinatura do engenheiro e do síndico;
Com a aprovação, alvará e documentação necessária, o síndico convocará a assembleia para definir com os condôminos detalhes para o início da obra para adaptação da estrutura.
Segundo o engenheiro Velloso, as instalações elétricas nas unidades desses prédios são igualmente obsoletas, feitas na vigência de normas técnicas ultrapassadas. “Normalmente requerem modernização com recálculo da demanda de energia e novo projeto”, avisa.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal comenta que no mundo ideal, todo condomínio, antigo ou novo, deveria ter seus manuais, por força da ABNT NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. E tais manuais passariam por contínua renovação a cada modificação operada, retratando a evolução técnica da edificação.
“Na prática, o que mais vamos encontrar são atas de assembleia que tenham cuidado do assunto e nada além disso. E a divulgação do tema se dá na própria assembleia, verbalmente, bem como pelo envio da ata e da cópia ou síntese do estudo técnico, quando existente”, salienta Paschoal quanto à comunicação formal sobre as alterações técnicas e orientações aos condôminos.
Quando o condômino comete irregularidades na instalação do ar-condicionado
Supondo que o condômino resolva instalar o equipamento por conta própria, e sequer comunica ao condomínio. É grande o risco de erros na instalação, especialmente no que diz respeito à parte elétrica.
“O corpo diretivo, o síndico, o gestor predial ou o zelador têm que estar muito atentos ao que está acontecendo no condomínio. Não só nas áreas comuns, mas também nas áreas autônomas, nas unidades privativas, mas claro, sem fazer uma invasão de privacidade”, avisa Ardito.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal cita a lei: o artigo 1.348 do Código Civil diz que compete ao síndico representar o condomínio nos atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II), bem como diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V).
Caso zelador, porteiro ou algum outro funcionário, por exemplo, receber um aparelho de ar-condicionado destinado a algum morador e a instalação não seja autorizada, o caminho recomendado pelo advogado é fotografar as mercadorias recebidas e, no mínimo, advertir o condômino dos riscos e inconvenientes da instalação pretendida. “Se consumada, ocasionará o controle por meio de penalidades e, em último caso, ação judicial (ação de obrigação de não fazer)”, informa.Para Paschoal, a fotografia da parte visível externa do item recebido, para fins exclusivos de prova de infrações condominiais, não lhe parece ter o condão de devassar a privacidade do condômino.
Já reter as mercadorias encaminhadas aos condôminos é uma impossibilidade – alerta o advogado. “Poderá ser levantada a hipótese de que o porteiro ou o síndico estão cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões, isto é, de realizar justiça com as próprias mãos (art. 345 do Código Penal).”
Da mesma forma, se o síndico é informado ou há suspeita de que existe uma irregularidade de instalação em determinada unidade do condomínio, deve-se checar a veracidade da informação o quanto antes. Solicitar ao condômino a ART do projeto de instalação ou um laudo que comprove a regularidade do sistema, por exemplo.
Se constatada a irregularidade – ou se houver omissão por parte do condômino, o gestor deve fazer um comunicado formal imediatamente, por e-mail ou carta (de preferência, registrada em cartório) para que o condômino tome as providências — desfazer a instalação ou regularizar dentro das normas exigidas, com um profissional competente, orienta Ardito.
“A adequada instalação do aparelho de ar-condicionado é um assunto de relevância. Ainda que o síndico não tenha o direito de entrar forçosamente no interior da unidade autônoma, sem autorização do condômino, é recomendável que todos colaborem com o cumprimento da missão da sindicatura, principalmente franqueando a realização de vistorias. Em casos extremos, a entrada forçada na unidade pode se dar por meio de ordem judicial”, afirma Paschoal.
Norma ABNT NBR 16.280: condômino responsável por reformas na unidade autônoma
Para agir de forma embasada, o síndico precisa conhecer a NBR 16280 – Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas, que se refere à responsabilidadedo condômino quanto a reformas executadas na unidade.
Em resumo, o proprietário é responsável pela contratação dos profissionais habilitados que executarão as obras e pela preservação do bem-estar e da segurança do condomínio de maneira geral.
Também é quem vai providenciar e apresentar todos os documentos e aprovações necessárias, incluindo Anotação de Responsablidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
O síndico deve dar um prazo rigoroso para que o condômino faça o que foi solicitado no comunicado. Caso não se adeque, sofrerá multa. Se necessário, o síndico pode fazer um Boletim de Ocorrência e, em casos extremos, entrar com uma ação judicial contra o condômino.
O condômino precisa saber que está pondo em risco a vida dos vizinhos, do condomínio, a sua segurança e até da sua família para prevalecer um interesse próprio, o que é inadmissível.
Orientando os moradores
A Abrava (Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento) recomenda fortemente que o condomínio se antecipe e busque criar uma Norma ou Procedimento, por escrito, detalhando as condições, capacidades permitidas, modo de instalar e demais características.
“Para isso, é muito importante que seja contratado um especialista. Esse profissional precisa ter a devida habilitação legal e necessária experiência, para poder avaliar o conjunto todo, desde as condições arquitetônicas, elétricas, de segurança, além dos quesitos técnicos para uma instalação de sistemas de ar condicionado de forma correta e segura”, afirma o engenheiro Arnaldo Parra, especialista em ar-condicionado e diretor de relações institucionais da Abrava.
Ao fazer a instalação – ou até mesmo para checar aparelhos já instalados -, todo morador deve considerar, pelo menos, esses três aspectos abaixo:
Quadro de força, que deve ter capacidade para a instalação;
Tomada para fazer a conexão (nunca conectar outros aparelhos na mesma);
Fonte de alimentação adequada ao que o produto pode suportar (110 V/127 V/220 V).
Para te ajudar nesse tipo de orientação, criamos um modelo de cartaz que você pode enviar ou afixar no elevador e áreas comuns do seu condomínio. Veja:
E a manutenção dos aparelhos de ar-condicionado é pauta obrigatória também. O engenheiro Felipe Lima, professor do curso Gestão de Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais, do SíndicoNet, lembra que os condomínios onde áreas comuns, como salão de festas e academias, e/ou unidades privativas tenham ambientes climatizados artificialmente devem ter um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC).
Essa exigência visa à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes e está na lei federal nº 13.589, de 2018.
“Embora os condomínios residenciais também estejam sujeitos à lei, na prática encontramos PMOC nos condomínios comerciais. Uma boa solução é o condomínio ter contrato com uma empresa que faça a manutenção dos equipamentos das áreas comuns e também das unidades autônomas, assegurando que o serviço é feito no empreendimento todo”, diz o engenheiro manutencista.
Segundo ele, nesta manutenção estão incluídas rotinas mensais de limpeza, verificação de drenos, limpeza de filtros etc.
Alteração de fachada e outros problemas
Não basta estar com as instalações elétricas adequadas, é importante também considerar a padronização e organização de como e onde os aparelhos podem e devem ser instalados.
É comum constatarmos instalações que constituem alteração de fachadas, sem falar nas que causam danos aos revestimentos e propiciam infiltrações pelas fachadas.
Por isso, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a instalação dos equipamentos estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Como no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis, muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como instalação de ar-condicionado e envidraçamento de sacadas através de Assembleia.
RISCO DE QUEDA DO APARELHO
Por mais correto e prestativo que seja um condômino, nada garante que a instalação do equipamento na sua unidade esteja correta. Mesmo porque, visando pagar um preço cada vez menor pela instalação, ele não procura empresas ou profissionais habilitados para que façam a instalação dos equipamentos.
“Sendo assim, principalmente nos aparelhos modelo “Split”, em que o compressor fica exposto nas fachadas, quase não se vê a preocupação com o material que usam como suporte dos equipamentos. Isso é um grande risco”, afirma o síndico profissional Wellington Holanda.
Para que a instalação seja adequada e segura, Holanda sugere procurar empresas ou profissionais habilitados, inclusive, que forneçam uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA. “Dessa forma, é quase certo que serão utilizados materiais adequados e que irão proporcionar uma instalação segura”.
ASPECTOS ESTRUTURAIS
É comum também constatarmos danos a elementos estruturais da edificação (lajes, vigas, pilares e fundações) para fazer a passagem de tubos e cabos. Isso não deve acontecer em hipótese alguma e é (na grande maioria das vezes) facilmente evitável. Basta o condomínio ser tecnicamente assessorado.
Porque os riscos de incêndio são tão elevados
Como visto até aqui, a questão elétrica é de suma importância. Os especialistas são unânimes: as causas de incêndios como o do Centro de Treinamento Ninho do Urubu, do Flamengo, que deixou 10 vítimas fatais em fevereiro de 2019, e outros que se tornaram emblemáticos como o Edifício Joelma, em 1974, que causou 179 mortes e 300 feridos, seriam totalmente evitáveis.
Fiação mal conectada e as muitas emendas que são feitas na fiação, mais conhecidas como gambiarras, além da sobrecarga de energia em decorrência de ligações elétricas de aparelhos em quadros que não têm capacidade para tal, entre outras, são alguns dos principais causadores de incêndios envolvendo ar-condicionado em todo Brasil.
Como a seleção do equipamento irá depender das características dos ambientes, a Abrava recomenda a contratação de empresas instaladoras que detenham seu devido Registro nos Órgãos de Classe (CREA), e assim tenham profissionais legalmente habilitados para responsabilizar-se pelas instalações.
Segundo o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, de 01/01/2020 a 10/10/2020 foram registrados 3.538 incêndios em residências, ante 3.933 casos no mesmo período de 2019. Em residências multifamiliares, onde se enquadram os condomínios, foram 498 incêndios em 2020 e 602 em 2019.
O Corpo de Bombeiros não informa a causa dos incêndios, que fica a cargo da apuração da Polícia Civil e da Polícia Científica – a assessoria de imprensa da Secretaria de Segurança Pública do Estado informou que não dispõe dos dados.
De acordo com levantamento da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), de janeiro a julho de 2020 houve a ocorrência de 175 incêndios por sobrecarga (curto-circuito) em todo o País. Deste total, em residência multifamiliar foram 24, dos quais 10 foram provocados por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores.
Em 2019, ao todo foram 656 incêndios por sobrecarga, com 74 mortes. Em residências foram 136, sendo 62 ocasionados por por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores, com 11 mortes. De acordo com a entidade, estes dados estão aquém da realidade, que deve ser de 5 a 6 vezes mais.
Lei para acabar com o pinga-pinga
Aquele famoso pinga-pinga que incomoda tanto as pessoas que passam pelas calçadas, não deveria acontecer — ao menos perante a lei.
O engenheiro Velloso informa que alguns municípios legislam sobre a obrigatoriedade de instalação de drenos para encaminhar a água que escoa dos aparelhos. Isso é feito para evitar o gotejamento sobre passantes nos passeios públicos, de acordo com a Lei Municipal nº 2.749/1999.
“O problema ocorre principalmente nas edificações antigas, cujas fachadas são alinhadas junto ao passeio, sem recuos e que usam aparelhos de parede. Hoje em dia, o uso de aparelhos modelo “Split” facilita muito a instalação em áreas afastadas das fachadas”, diz o engenheiro.
De 10 anos para cá, muitos empreendimentos já preveem a futura instalação de aparelhos nas unidades e, portanto, têm “terraços técnicos”, que são espaços adequados para a instalação das partes externas (condensadoras) dos aparelhos do tipo Split
“A implantação de terraços técnicos, que atendam a todas as unidades em edificações antigas (que adequaram suas instalações elétricas) também é uma ótima solução para a instalação das partes externas”, avalia Velloso.
O mestre e engenheiro em manutenção predial Felipe Lima explica que em condomínios já existentes é possível avaliar a viabilidade da implantação de terraços técnicos para a colocação das condensadoras de ar-condicionado.
Ar-condicionado central exige cuidados extras
O sistema de ar-condicionado central é formado por vários equipamentos, que são utilizados para áreas comuns quando couber o uso — recepções, corredores e afins, no caso específico de condomínios — mas também para grandes áreas em empresas, shoppings, supermercado, entre tantos outros.
Por comportarem componentes de maior potência, os quadros elétricos também demandam muito mais energia. “Há maiores chances de aquecimento de cabos e terminais. Por isso, a frequência de manutenção em sistemas de grande porte é mais intensa”, avalia Parra.
Geralmente equipamentos centrais tratam ambientes diversos, e também podem oferecer algum grau de contaminação cruzada entre os ambientes. “Isso ocorrerá se a manutenção não for bem realizada, com suas trocas de filtros de forma adequada e as rotinas de limpeza em suas devidas periodicidades”, ressalva o engenheiro.
De acordo com o engenheiro, do ponto de vista da operação, entretanto, é muito melhor um sistema de ar central, que oferece maior eficiência térmica, e maior controle da poluição e renovação de ar. Geralmente está equipado com tomadas de ar exterior, favorecendo a qualidade do ar interior.
Sistemas de grande porte também são melhores do ponto de vista de economia de energia. “Uma Central que atende dez ambientes pequenos, é mais eficiente do que dez condicionadores pequenos juntos”, calcula Parra.
Fontes: Marcelo Ardito (síndico profissional); Wellington Holanda (síndico profissional); Zeferino Velloso (engenheiro, diretor da VIP – Vistorias Inspeções Prediais Engenharia Ltda.); Arnaldo Parra (especialista em ar-condicionado e diretor de relações institucionais da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, ventilação e Aquecimento – Abrava); Adolfo Pereira Crespo (engenheiro da Help Home), João Paulo Rossi Paschoal (advogado); Felipe Lima (engenheiro manutencista); Abracopel; Corpo de Bombeiros. Síndiconet.com.br
Diferentes sistemas podem ser utilizados para garantir mais segurança aos moradores nos acessos às garagens
A sensação de insegurança em condomínios tem aumentado muito nos
últimos anos devido aos índices de crescimento da violência urbana. E o
acesso à garagem representa um dos locais mais vulneráveis para os
moradores, ainda mais quando o espaço não é bem planejado e estruturado.
Segundo especialistas, o que se observa são falhas de procedimentos de
segurança que acarretam invasões nos prédios, sendo que 90% delas são
pela porta da frente.
De acordo com o consultor em segurança Joneval Barbosa de Almeida,
oficial da reserva do Exército Brasileiro e diretor das Escolas de
Formação de Vigilantes do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do
Estado de Santa Catarina (SINDESP-SC), cada condomínio é único e sempre
há meios de torná-lo mais seguro, mesmo que a construção seja antiga.
“Um eficiente sistema de cadastro de condôminos e dos veículos que
utilizam o acesso é fundamental para o controle. Sendo que, uma boa
saída é aliar tecnologias que impeçam que o sistema seja ‘burlado’.
O ideal é que seja utilizado, por exemplo, um sistema de acesso
biométrico com digital, imagem ou voz, e um sistema de RFID ou leitura
de placas. Só que de nada adianta instalar diversos equipamentos
eletrônicos se não houver uma norma de segurança que seja respeitada por
todos os condôminos e visitantes. A corresponsabilidade dos moradores
também é fundamental”, destaca.
Regras
Para José Elias de Godoy, especialista no tema e instrutor do curso
de Segurança Patrimonial e Condominial do SENAC/SP, o maior desafio
enfrentado pelos condomínios é garantir que todos, desde os gestores até
os visitantes, incluindo principalmente os moradores, sigam as regras
estipuladas. “A maioria das pessoas que optam por viver em condomínios
busca segurança. Por isso, para evitar qualquer surpresa desagradável, a
recomendação é que, independente da situação, os portões das garagens
não sejam abertos sem a identificação do motorista ou a autorização
expressa do condômino, síndico ou zelador, caso tenha. Obviamente, cada
local tem sua peculiaridade e, portanto, é importante adaptar o sistema
de controle de acesso à particularidade operacional, seguindo os
protocolos de cada caso e evitando ao máximo qualquer tipo de exceção”,
explica.
Dicas de segurança
• Cadastre e mantenha atualizada a relação dos condôminos, incluindo a
placa dos veículos. Além disso, na portaria, é muito importante ter os
livros de registro para controle de entrada e saída das pessoas,
veículos e materiais
• Mantenha as entradas do condomínio bem iluminadas, evitando pontos
de penumbra. E, instale dispositivos eletrônicos de segurança, se
possível com monitoramento por empresas especializadas
• É importante manter os equipamentos de segurança e comunicação em bom estado de conservação;
• Antes de abrir o portão da garagem, os porteiros devem identificar quem está dentro do carro
• Quando há porteiro 24h, a indicação é treinamento e mais
treinamento. Não basta colocar uma pessoa na portaria e acreditar que
ela resolverá todos os problemas do condomínio. Também não podemos
esquecer que a atividade de porteiro é “abrir portas”, ele não é
vigilante e, portanto, não age repressivamente
• Nos condomínios em que não existe a figura do porteiro, se torna
necessário o investimento em uma estrutura tecnológica que permita o
efetivo controle de entrada e saída de veículos. Além, evidentemente, da
cultura adequada de segurança difundida e aplicada pelos condôminos
• Nos casos em que a portaria é virtual, o principal fator é a
escolha adequada da prestadora de serviço e ter em mente que o
condomínio não é o único cliente dela. Cada condomínio deve ser avaliado
individualmente para a escolha da opção mais adequada quanto à
infraestrutura e aos equipamentos a serem instalados nesse sistema.
Conheça os diferentes sistemas de entrada
Porteiro: a liberação de acesso se dá,
exclusivamente, pelo porteiro que abre e fecha os portões. Um sistema
bastante arriscado, pois depende, exclusivamente, do ser humano para
reconhecimento e liberação da entrada dos veículos;
Controle remoto: é o morador que abre e fecha o
portão através de controle remoto próprio. Também arriscado, pois
depende, unicamente, do condômino, podendo acarretar falha deste ou
mesmo perda do equipamento;
Sistema misto de abertura dos portões: abertura
externa pelo morador, através de controle, e abertura interna pelo
porteiro, que primeiro confirma se quem está no veículo é mesmo o
condômino para depois liberar o segundo portão. É mais seguro que os
anteriores;
Automatização dos acessos: mais modernos, com
leitores de placas, tags ou mesmo fitas adesivas onde se identifica,
primeiramente, o veículo e, na sequência, se faz a confirmação do
morador através de biometria (digital ou facial) para liberação da
entrada na garagem. Costuma ser o mais completo.
Fonte: Joneval Barbosa de Almeida e José Elias de Godoy
